‘9500만원 전세’, 1425만원 보증금·월 10여만원에 살아볼까

그래픽_고윤결

공적임대주택 올 17만6천호 공급

수요 변화 맞춰 다양성 강화
임대료 시세의 30%인 ‘매입임대’
통근 불편 없애 도심 직장인 맞춤
전세임대, LH 보증금 상당액 지원
취업준비생·신혼부부 입주 가능

내게 맞는 임대주택은?
국토부·LH 운영 ‘마이홈포털’
희망자에 딱 맞는 임대 소개

그래픽_고윤결

무주택 서민에게 안정적인 주거 서비스를 제공하는 공공임대주택이 ‘포용적 주거복지’를 내세운 문재인 정부에서 다양한 형태로 진화 중이다. 정부는 올해 17만6천호의 임대주택을 공급하고 2022년까지 총주택에서 장기공공임대주택이 차지하는 비율을 9.2%까지 끌어올릴 계획이다. 올해 공급될 공공임대주택의 유형과 특징, 입주 대상자, 임대료 수준 등을 살펴본다.

집값 뛰면 공공임대도 진화

공공임대주택은 서민의 주거안정이 위협받을 때 빛을 발했다. 1989년에 처음으로 도입된 영구임대는 1988년 집값·전셋값 폭등으로 심각해진 주거 문제를 타개하기 위한 처방이었다. 전용면적 40㎡ 이하 아파트가 생계급여·의료급여 수급자, 국가유공자, 일본군위안부 피해자, 한부모가족 등 사회적 보호가 필요한 계층에게 50년까지 임대된다. 보증금·임대료는 시세의 30% 수준으로 매우 저렴하다.

김대중 정부가 1998년에 도입한 국민임대는 외환위기 뒤 사회안전망 해체 위협이 커지면서 저소득 서민층까지 수혜 범위를 넓힌 게 특징이었다. 현재는 도시근로자 월평균 소득의 70%(4인가구 기준 431만원) 이하 세대까지 입주가 가능하다. 보증금·임대료는 시세의 60~80% 수준이며, 10년·20년으로 시작한 임대 기간은 현재 30년으로 확대됐다.

노무현 정부 때부터 도입된 분양전환형 공공임대주택(85㎡ 이하)은 임대 의무기간인 5년이나 10년을 채우면 입주자가 우선 매입할 수 있는 ‘내 집 마련형’이다. 보증금·임대료는 시세의 90% 수준이다. 2007년 서울시가 도입한 장기전세주택은 2008년 이명박 정부의 정책으로 전환된 사례다. 시세 80% 수준의 전세금을 내면 최장 20년까지 거주할 수 있다.

※ 그래픽을(이미지를) 누르면 확대됩니다.

박근혜 정부의 행복주택(45㎡ 이하)은 청년·대학생·신혼부부 등 젊은 세대의 주거 안정을 위해 도입된 임대주택이다. 도심의 철도부지나 유수지에 아파트를 지어 접근성이 좋은 장점이 있다. 보증금·임대료는 시세의 60~80% 수준이다.

공공지원민간임대주택은 박근혜 정부 시절 중산층을 겨냥해 도입된 ‘뉴스테이’를 발전시킨 형태다. 85㎡ 이하 아파트를 민간이 건설하되 입주자에겐 8년 거주를 보장하고 시세의 90~95% 수준의 임대료는 연 5% 이내로 인상이 제한된다. 단지의 20% 이상은 청년·신혼부부 등에게 70~85% 수준의 임대료로 제공된다. 일반공급은 자격 제한이 없지만, 청년·신혼부부 등 특별공급 대상은 세대소득 총합이 도시근로자 평균소득 120% 이하여야 한다. 공공임대와 공공지원임대를 합쳐 ‘공적임대주택’이라는 새로운 개념으로 통용되고 있다.

‘직주근접’ 전세·매입 임대도 인기

공공임대주택 공급은 아파트를 새로 짓는 방식(건설형)이 기본이었지만, 2004년부터 도심의 기존 주택을 전세·매입해 재임대하는 새 방식이 도입됐다. 임대주택 단지가 도시 외곽에 들어선 탓에 통근이 불편했던 약점을 보완했다. 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)가 도심에 위치한 85㎡ 이하의 다가구·다세대·연립·도시형생활주택·오피스텔을 확보하고 입주를 진행한다. 장기계획이 필요한 건설형 임대주택보다 수요에 빠르게 대처할 수 있는 것도 장점이다. 시세의 30% 임대료로 거주할 수 있는 매입 임대주택은 일반 가구, 대학생, 공동생활가정 등 입주희망자나 미분양, 장기 미임대, 부도 임대주택 등 물량 성격에 따라 입주 자격이 다양하게 설정돼 있다.

※ 그래픽을(이미지를) 누르면 확대됩니다.

전세임대는 입주예정자가 전셋집을 물색해오면 한국토지주택공사 등이 보증금의 상당액을 지원하는 제도다. 지역별로 설정된 전세금 지원 한도(수도권 8500만원, 광역시 6500만원, 기타 지역은 5500만원)에 따라 입주자는 지원 한도의 5%를 임대보증금으로 낸 뒤 나머지 95%는 연 1~2%씩 월 임대료로 내면 된다. 예컨대, 서울의 9500만원짜리 전세임대주택에 입주하려면 전세금 지원 한도(8500만원)의 5%인 425만원에, 지원 한도와 전세금(9500만원)의 차액인 1천만원을 더한 1425만원을 임대보증금으로 내야 한다. 그리고 전세금 지원 한도의 1~2%(최대 161만원)를 매달 분납하는 방식이다. 출신지가 아닌 곳에서 대학을 다니고 있는 대학생과, 대학·고등학교를 졸업·중퇴한 뒤 2년 이내인 ‘취업준비생’, 월평균 소득이 도시근로자 70% 이하인 무주택 신혼부부라면 입주가 가능하다.

내게 맞는 공공임대주택은?

국토교통부와 엘에이치가 운영하는 마이홈포털에 모든 공공임대주택 정보가 모여 있다. 무주택 기간, 혼인·맞벌이 여부, 월평균 소득 등을 기입하는 설문형 진단을 통해 자신에게 맞는 임대주택도 찾을 수 있다. 작년 기준 우리나라 총주택수 가운데 10년 이상 거주가 가능한 장기공공임대주택의 비율(재고율)은 7.1%다. 꾸준히 증가했지만, 경제협력개발기구(OECD) 가입국의 평균 재고율(8%)보다는 아직 낮다. 정부는 서민 주거복지의 근간인 공적임대주택을 매년 18만호 안팎씩 늘려, 문재인 정부 5년 동안 85만호까지 확충할 계획이다. 김석기 국토부 주거복지정책과장은 “공공임대주택에 대한 만족도는 높지만 아직 물량이 부족하기 때문에 입주를 원해도 기다려야 하는 상황”이라며 “2022년에는 장기공공임대주택이 202만호가 되고 재고율이 9.2%까지 올라가게 돼 기본 물량을 확보할 수 있고 더 많은 계층에 임대주택을 공급할 수 있게 된다”고 말했다.

김태규 기자 [e-mail]

임대료, 주택유형별 말고 ‘소득 따라 책정’을…복잡한 유형은 통합

공공임대 개선 과제

공공임대주택은 집 없는 서민들을 위한 ‘안전망’이면서 주거 상향 이동을 위한 ‘사다리’ 구실도 맡고 있다. 공공임대 입주자는 민간 전·월세 주택에 거주할 때보다 주거비를 크게 낮출 수 있고 그만큼 재산 형성에 도움을 받게 된다. 공공임대(분양전환주택 제외) 입주자는 재당첨 제한도 받지 않아 언제든지 청약통장을 활용해 공공분양이나 민간분양 주택에 당첨될 수 있는 것도 혜택이다.

그러나 이런 장점을 극대화하려면 공급자가 아닌 수요자 중심의 제도 개선이 필요하다는 지적도 제기된다. 먼저 임대료 체계의 개편 필요성이 거론된다. 현재는 공공임대 유형별로 임대료 산정방식이 달라 같은 소득계층이어도 입주하는 유형에 따라 임대료 차이가 큰 편이다. 학계에서는 주택 유형에 상관없이 입주자의 부담 능력에 바탕을 둔 임대료 산정방식을 제안한다. 입주자의 소득과 자산 수준을 기초로 한 적정한 ‘소득 대비 임대료’(RIR) 책정이 바람직하다는 것이다.

한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관들도 이런 임대료 체계 개편 방향에 대해선 공감한다. 현재 복잡하게 나뉜 임대주택의 유형을 통합하는 게 선행 과제다. 최민섭 서울벤처대학원대학교 교수(부동산학)는 “주거급여에서 전달체계가 중요하듯이 공공임대도 수요자가 임대 유형과 관계없이 자유롭게 입주 신청을 하고, 신청자에게 적합한 임대주택은 어디에 있고 입주하려면 얼마나 대기해야 하는지를 사전에 파악할 수 있도록 통합관리체계를 구축할 필요가 있다”고 말했다.

국토교통부는 ‘2019년 주거종합계획’에서 주거 취약계층을 대상으로 한 수요자 맞춤형 지원, 일부 임대주택의 유형통합 도입 방안을 밝혔다. 연 2회 최저주거기준 미달가구 및 고시원, 쪽방 등 비주택 가구를 대상으로 공공임대 입주 희망을 직접 조사해 임대 신청부터 입주까지 모든 과정을 밀착 지원하기로 했다. 또 영구임대, 행복주택, 국민임대 등 신규 건설형 임대주택을 대상으로 최초의 유형통합 단지 모델도 선보일 예정이다. 임대주택 대기 수요자를 위한 정보 제공을 위해 엘에이치와 지방공사의 임대주택 공가(빈집) 현황 통합조회시스템도 개발하기로 했다.

최종훈 기자 [e-mail]

◎ Weconomy 홈페이지 바로가기: http://www.hani.co.kr/arti/economy
◎ Weconomy 페이스북 바로가기: https://www.facebook.com/econohani