신혼희망타운서 깨 볶아볼까…연내 14곳 6589가구 분양

경기 고양지축지구 공사 현장. LH 제공

Weconomy | 경제의 창

감일·지축·별내 3곳 1092가구
11~12일 3차 모집 시작으로
연내 수도권 6곳·지방 5곳 추가

1단계 30% 공급, 결혼 2년차 기회
지역 거주·청약통장 만점 받아야
2단계는 7년차 포함 경쟁 더 치열
올 자산기준 2억9400만원 이내
아이 많을수록 당첨 가점 높아져

2022년까지 10만가구 공급 계획

경기 고양지축지구 공사 현장. LH 제공

경기 하남감일, 고양지축, 남양주별내 등 수도권의 주요 공공택지 3곳에서 올해 두번째로 공급되는 신혼희망타운 1092가구가 입주자 모집에 들어갔다. 이번 입주자 모집은 지난해 말 위례새도시 및 평택고덕국제도시 시범사업 단지, 지난 7월 서울 양원지구 공급에 이은 3차 공급이다. 이어 이달부터 연말까지는 수도권 6곳(3167가구), 지방 5곳(2330가구)의 신혼희망타운 공급이 줄줄이 이어질 예정이어서, 이를 기다려왔던 신혼부부들의 관심이 집중될 전망이다.

신혼희망타운은 아이 키우기 좋은 환경을 갖추고 젊은 층의 선호를 반영해 설계한 신혼부부 특화형 공공주택을 일컫는다. 2017년 발표된 ‘주거복지로드맵’에 따라 도입돼 2022년까지 10만가구가 공급될 예정이며, 입지가 양호한 공공택지 위주로 시세보다 낮은 분양가격으로 공급될 계획이어서 신혼부부들의 ‘로망’으로 떠오르고 있다. 지난 7월 서울 양원지구 신혼희망타운은 269가구 모집에 5610명이 신청해 평균 21대 1의 청약 경쟁률을 기록할 정도로 입주 경쟁이 뜨거웠다.

※ 이미지를 누르면 크게 볼 수 있습니다.

총자산 2억9400만원 이하 요건 갖춰야

오는 11~12일 청약을 받는 하남감일 A7블록, 고양지축 A1블록, 남양주별내 A25블록 신혼희망타운은 수도권에서도 위치가 양호한 공공택지라는 점에서 인기를 모을 전망이다. 주택형은 각각 전용면적 46, 55㎡로 이뤄지며, 분양가는 지역과 주택형에 따라 2억4700만~3억8600만원 선이다. 전용 55㎡의 경우 방 2~3개와 화장실 2개를 갖추고 있으며, 안방 드레스룸과 주방 펜트리(다용도 보관창고) 등을 마련했다. 세 곳 모두 초·중·고교 등 교육시설이 인접해 있으며 종합보육센터, 공동육아방, 어린이집 등을 갖추고 있다.

신혼희망타운 46㎡형. ※ 이미지를 누르면 크게 볼 수 있습니다.

신혼희망타운 55㎡형. ※ 이미지를 누르면 크게 볼 수 있습니다.

신혼희망타운의 입주 자격은 예비 신혼부부를 포함해 혼인한 지 7년 이내인 무주택 신혼부부에게 주어지며 이른바 ‘금수저’ 신혼부부는 배제된다. 소득 요건은 도시근로자 월평균 소득의 120%(3인 가구 기준 월평균 648만2177원, 배우자 소득이 있을 때는 130%) 이하로 비교적 상한선을 높게 잡은데 반해 신혼부부 총자산 기준은 올해의 경우 2억9400만원 이하로 상당히 까다롭기 때문이다. 총자산은 토지·건물 등 부동산 가액, 전세보증금, 예금, 주식 등 금융자산, 보유 자동차 가액 등의 자산 합계액에서 부채를 뺀 것으로, 서울에서 전세로 거주하는 신혼부부 가운데는 전세보증금만으로도 자산 요건을 통과하지 못하는 경우가 꽤 있다.

※ 이미지를 누르면 크게 볼 수 있습니다.

신혼희망타운은 이처럼 보유 자산이 적은 신혼부부에게 입주 자격을 주는 까닭에 신혼부부 전용 정책자금 대출을 동시에 제공하는 게 특징이다. 주택 분양가격이 자산보유액 기준인 2억9400만원을 넘는 경우에는 반드시 수익공유형 모기지를 이용해야 하며, 기준액 이하 분양가의 주택을 분양받는 수요자는 수익공유형 모기지 대신에 기금 대출을 선택할 수 있다. 이번 3곳의 신혼희망타운 가운데 하남감일 A7블록, 고양지축 A7블록은 모든 주택형의 분양가가 2억9400만원을 넘었고 남양주별내 A24블록만 전용 46㎡형 분양가가 2억9400만원 이하로 수익공유형 모기지 대신 주택기금(5500만원) 대출을 선택할 수 있다.

※ 이미지를 누르면 크게 볼 수 있습니다.

수익공유형 모기지는 주택도시기금에서 최대 4억원(분양가의 최대 70% 한도)까지 연 1.3%의 금리로 빌려주고 이후 주택 매각 때는 분양가 대비 대출액 비율, 자녀 수, 대출 기간에 따라 일정 비율로 기금과 수익을 나누는 방식이다. 이 때 정산 비율은 자녀 수가 많고 대출 기간이 길수록 신혼부부의 귀속 비율이 높아지는 방식이 적용된다. 예를 들면 이번에 하남감일 전용 55㎡(분양가 3억8600만원)에 당첨된 신혼부부가 분양가의 40%를 수익형 모기지로 대출받았고 14년 뒤에 이 주택을 8억원에 판다고 가정하면, 자녀가 1명인 부부는 매각차익 4억1400만원의 15%인 6210만원을 주택기금에 내야 하는데 반해 자녀가 2명인 부부는 10%인 4140만원만 기금에 돌려주면 된다. 대출 기간은 20년 또는 30년으로 매달 원금과 이자를 갚아나가는 원리금균등분할상환 방식이 적용된다.

신혼희망타운은 분양가가 저렴한 대신 전매제한과 거주의무 기간이 적용된다는 점에도 유의해야 한다. 투기과열지구내 공공택지인 하남감일의 경우 시세 대비 분양가가 80% 미만이어서 전매제한 10년, 거주 의무기간 5년이 적용된다. 투기과열지구가 아닌 고양지축과 남양주별내 신혼희망타운은 시세 대비 분양가가 80~100% 수준이어서 전매제한 6년, 거주의무 기간 3년이 책정됐다.

자녀 없는 맞벌이 신혼부부 당첨 문턱 높아

신혼희망타운이 신혼부부에게 매력적인 내집 마련 대안인 것은 분명하지만 아직은 공급물량이 적은 탓에 당첨의 문턱이 상당히 높은 편이다. 입주자 선정은 1단계 30% 우선공급이 먼저 진행되며, 여기에선 1년 이내 혼인예정 증빙이 가능한 예비부부와 혼인한 지 2년 이내인 신혼부부가 가구소득(1~3점), 해당 시·도 거주기간(1~3점), 청약통장 납입인정 횟수(1~3점)를 종합한 9점 만점 가점제로 경합하게 된다. 가구소득은 평균소득의 70%(맞벌이는 80%) 이하, 해당 시·도 연속거주기간 2년 이상, 청약통장 24회이상 납입자라야 각각 3점 만점이 주어진다. 이어 나머지 70% 물량에 대한 2단계 가점제에선 미성년 자녀수(1~3점), 무주택기간(1~3점), 해당지역 거주기간(1~3점), 청약통장 납입인정 횟수(1~3점)를 종합해 입주자를 뽑는다.

결혼한 지 2년 이내이거나 결혼 예정인 신혼부부라면 1단계 우선공급 당첨을 희망하겠지만, 현재 서울 및 수도권의 인기지역은 9점 만점을 확보한 신혼부부라야 입주자로 선정될 가능성이 생긴다. 지난 7월 양원지구 신혼희망타운의 경우 입주자 선정 결과 1단계의 가점 당첨선이 9점 만점이었다. 다만, 가점이 8점인 신혼부부도 주택형에 따라서는 당첨 가능성이 없지는 않다. 지난해 위례새도시의 1단계 당첨자 최저 가점이 8점이었다.

입주자 선정 2단계에선 1단계에서 떨어진 신혼부부와 결혼한 지 7년 이내 신혼부부들이 섞이면서 경쟁이 더 치열해진다. 2단계 역시 가점이 12점인 만점자라면 당첨이 유력하지만 현실적으로 만점자 신혼부부가 나오긴 쉽지 않다. 무주택 기간, 거주기간, 입주자 저축 등에서 각각 3점을 획득한 신혼부부는 많지만 결혼한지 7년 안에 자녀 3명 이상(3점)을 두기는 현실적으로 어렵기 때문이다. 서울 양원지구의 2단계 당첨자 최저 가점은 주택형에 따라 10~11점으로 나왔다.

전문가들은 특히 맞벌이 신혼부부로서 자녀가 없거나 1명인 신혼부부들이 신혼희망타운에 당첨되기가 상대적으로 어려운 처지라고 본다. 이들은 맞벌이이기 때문에 1단계 소득요건에서 낮은 가점을 받고 2단계에선 자녀 수에서 낮은 점수(0~1점)를 받는 불리한 조건을 안고 있기 때문이다. 김규정 엔에이치(NH)투자증권 부동산연구위원은 “현행 신혼희망타운 입주자 선정 방식은 소득이 낮은 초기 신혼부부한테는 보금자리를 장만한 뒤 아이를 낳도록 유도하고, 7년 이내 신혼부부에게는 자녀가 많을수록 잘 키울 수 있는 주거공간을 제공하겠다는 취지다. 2단계 선정에서 자녀 수를 따질 때는 태아와 입양도 인정된다는 점을 고려해, 소득이 비교적 높은 맞벌이 부부라도 아이 한명을 임신한 때부터는 당첨 가능성이 생긴다”고 짚었다.

최종훈 기자 [e-mail]