[세계의창] 미국의 주택 거품과 세계경제 / 딘 베이커

딘 베이커 미국 경제정책센터 공동소장

세계의창

워싱턴 디시(DC) 교외의 북부 버지니아에서 팔려고 내놓은 주택 재고가 2만1천여채로 치솟았다. 1년 전과 견줘 거의 7배가 늘어난 수준이다. 플로리다, 캘리포니아, 그리고 주택시장이 가열됐던 다른 많은 지역들에서도 팔리지 않은 집들의 수가 폭증하고 있다. 전국적으로, 새로 지어져 공급된 물량이든 기존 물량이든 팔리지 않은 집들의 수가 기록적인 수준으로 높아지고 있다. 단언하기에는 너무 이를지도 모르지만, 이는 미국 주택 거품의 끝일 가능성이 있다.

전개 과정이 좀 다르고 결과가 덜 심각할 것으로 예상되고는 있지만, 미국에서 주택 거품이 갖는 기본 상황은 1980년대 일본의 부동산 거품에 필적한다. 일본의 경우처럼, 주택 거품은 주식 거품과 나란히 진행됐다. 그러나 일본에서 두 거품은 거의 동시에 형성돼 매우 비슷한 시기에 정점에 도달해 터졌다.

미국에서는, 주식 거품에서 나온 막대한 자본이득이 초기 단계에서 주식 거품을 촉진하는 데 일조했다. 하지만 주식 거품이 터졌을 때, 그 효과는 오로지 주택 거품을 팽창시키는 것뿐이었다. 여기에는 주식 시장에서 큰 손실을 본 많은 투자자들이 주택을 안전한 대안으로 간주했다는 사실이 이유로 작용했다. 게다가 연방준비제도이사회는 경제를 부양해 주식 붕괴로 인한 경기 하강으로부터 벗어나기 위해 금리를 50년만의 최저 수준으로 끌어내렸다. 이는 주택 거품이 추가로 팽창하는 비옥한 토양을 창출했다.

지난 10년 동안 미국의 주택 가격은 물가를 감안한 실질 기준으로 평균 50% 이상 상승했다. 이와 대조적으로, 그 이전의 50년 동안 미국의 주택 가격은 물가 상승률과 비슷하게 움직였다. 급격하고 지속적인 주택 가격 상승을 기록한 지역들이 분명히 있는 반면, 주택 가격이 물가상승률도 따라가지 못하는 지역들도 있었다. 상대적으로 건축 규제가 느슨한 큰 나라에서 주택 가격이 다른 재화 및 서비스와 견줘 상승하지 않거나, 최소한 최근의 거품 때까지는 상승하지 않았다는 것은 놀라운 일이 아니다.

미국 주택 거품은 미국 국경을 훨씬 넘어서는 중요성을 갖는다. 주택 가격의 지속적 상승은 5조달러에 이르는 거품의 부를 만들었다. 이 거품은 주택 및 부동산 부문에 대한 직접적 영향과 소비에 대한 간접적 영향을 통해 미국 경제를 경기 하강에서 벗어나게 했다. 주택 가격의 가치 상승은 거대한 부의 창고를 제공하며 소비자 차입을 부추겼다. 가장 최근의 월간 통계자료를 보면, 가처분소득과 견준 저축률은 -1.6%였다. 이는 주목할만한 수치인데, 특히 전후 베이비 붐 인구의 대부분이 한창 저축을 하고 있어야 할 시기임을 감안하면 더욱 그렇다. 이 차입이 소비 지출을 부추김에 따라 미국의 무역적자는 연간 8천억달러로 급증했다. 이런 무역적자가 전 세계의 성장을 부양하는 요인을 제공했다.

주택 거품이 빠지기 시작할 경우, 최근 몇 년간의 소비 지출 향연이 역전될 확률이 매우 높다. 베이붐 세대들은 은퇴 시기에 급속히 다가가고 있지만 대부분이 연금을 갖고 있지 않고 실질적인 저축을 보유한 이들은 거의 없다. 대부분의 노동자들의 경우, 주요한 금융자산은 자신들의 주택이다. 이 주택들이 많은 지역들에서 20~30%의 가치 손실을 본다면, 노동자들은 은퇴에 충당할 저축을 늘릴 필요성을 강하게 실감할 것이다.

거품이 붕괴하면, 부주의하게 차입했던 사람들이 태도를 바꿔 될 수 있는 한 많은 돈을 저축하기 시작할 것이다. 이 역전은 소비 증가를 크게 둔화시키게 된다. 게다가 주택 건설과 판매가 한층 정상적인 수준으로 돌아오게 되면, 국내총생산을 2%포인트 간단히 감소시킬 수 있다. 소비 증가 둔화와 주택 부문의 급속한 침체가 결합하면 미국 경제를 침체로 몰아가는 영향을 주기 쉽다. 그 지점에서 미국은 세계경제의 성장엔진이기를 멈추게 될 것이다.

이런 반전이 피할 수 없음은 물론이다. 주택 거품을 부추긴 연료는 해외자본의 막대한 유입이었다. 그 상당 부분은 금리를 상대적으로 낮은 수준에서 유지한 동아시아로부터 왔다. 효과적으로, 해외 투자자들과 중앙은행들은 자국의 수출품들을 구입하도록 미국 국민들에 지원금을 제공하고 있었다. 다른 지역 경제들의 대부분이 견실한 성장의 길에 있는 이 상황에서 미국을 하나의 시장으로 간주할 이유는 적었다. 다른 지역의 정부들이 효과적인 상쇄 조처를 취한다면 미국의 불황이 나머지 세계의 성장에 해를 줄 필요는 없다. 우리는 앞으로 6~12개월 사이에 미국 이외의 나머지 행위자들이 이런 준비를 갖추는지를 보게 될 것이다.

딘 베이커 미국 경제정책연구센터 공동소장