‘땅 투기’ 부추기는 민간공원 특례사업 평가 기준 논란

광주시 사업 대상지 3곳 업자 토지 대거 매입
토지 소유면적·금액 비율 상대평가 독소 조항
“공공성 부문 시민평가단 배점 대폭 높여야”

광주시 서구 풍암동 중앙공원은 `도시의 허파' 구실을 하는 곳이다. 도시공원으로 묶여 있는 이 곳은 2020년 7월1일 이후 개발 제한이 해제된다. 그래서 국토교통부는 공원 일몰제 대상 공원의 30% 미만을 개발해 70% 이상을 공원으로 지키는 특례사업 방안을 마련했다. 그런데 일부 자치단체에서 제안서 평가 기준에 토지 소유 비율에 과도한 배점을 부여해 공공성을 훼손했다는 지적이 나온다. 광주시 제공

2020년 7월1일부터 도시공원 지정이 해제(일몰)돼 건축행위 등의 규제가 사라지는 ‘공원 일몰제’ 대상인 도시자연공원구역에서 ‘민간공원 특례사업’을 추진중인 광주광역시가 해당 사업구역의 토지소유비율이 가장 높은 업체에게 과도하게 배점을 주는 평가 기준을 마련해 사업의 공공성을 훼손하고 부동산 투기를 부추긴다는 지적이 나온다. 일부 업체는 교육부 승인 절차 등으로 매입이 쉽지 않은 학교법인 소유의 사업 예정지 토지를 광주시가 사업 공고를 내자마자 사들여 사전 정보 유출 의혹도 제기된다. 민간공원 특례사업은 공원 일몰제 대상 공원의 30% 미만을 개발해 70% 이상을 공원으로 지키는 방안이다.

<한겨레>가 17일 ‘광주광역시 민간공원 특례사업 대상지’의 부동산 등기부등본을 확인한 결과, 사업에 뛰어든 주택·건설업체들이 대상지 4곳 중 송암·마륵·봉산 3곳 근린공원의 임야 중 일부를 사들인 것으로 드러났다. 송하동 송암근린(52만4927㎡) 임야는 ㅈ주택이 집중 매입했다. 이 업체는 지난 5월25일 학교법인 광신학원 등 6개 재단한테서 사업대상 면적의 13.8%인 7만2715㎡(12개 필지)를 사들였다. 서구 마륵근린공원 사업대상지(22만6150㎡)는 ㈜ㅅ종합건설이 지난 7월 20~21일 대상지의 9.8%에 해당하는 2만2153㎡(3필지)를 매입했다. 광산구 산월동 봉산근린공원은 ㅈ건설㈜이 지난 5월31일 2개 필지 2만2511㎡를 매입해 27만5998㎡ 사업대상 면적의 8.1%를 확보한 것으로 확인됐다.

광주광역시 민간공원 특례사업 예정지 업체 토지 매입 현황

업체들의 사업지 땅 매입 경쟁은 광주시가 부추겼다. 광주시가 제시한 민간공원 특례사업 제안서 평가 및 배점 기준(9개 항목·105점 만점)을 보면, ‘사업 시행의 안전성’ 항목에서 사업 대상지에 가장 넓은 땅을 가진 업체에 2.5점 만점을 주도록 했다. 그리고 1위 업체 토지 소유면적 비율의 90% 이상을 확보한 업체엔 2점, 80% 이상 업체엔 1.5점, 70% 이상 업체엔 1점, 70% 이하 업체엔 0.5점을 주도록 했다.

광주시는 대상지의 토지 ‘소유 금액비율’(만점 2.5점) 평가에서도 땅을 매입해 토지 매입비를 많이 들인 업체들이 평가에서 점수를 많이 받도록 했다. 공기업 퇴직자인 택지 개발 전문가는 “특례사업 대상지가 되면 관련 법에 따라 토지를 수용할 수 있어 사전에 땅을 매입할 필요가 없다”고 말했다.

건설업체들이 너도나도 땅 매입에 나서는 과정에서 투기 논란이 인다. 특정업체는 사업공고 이후에 시세보다 2~3배 높은 값으로 토지를 매입한 것으로 알려졌다. 시세보다 더 비싼 값에 미리 매입한 업체가 사업자로 지정되면 관련 법에 따라 나머지 땅을 수용할 때 토지매수 금액의 차이 때문에 다른 주민의 반발도 우려된다.

평가 및 배점 관련 정보가 공고 이전 특정업체에 유출됐을 가능성도 제기된다. 한 도시개발 관계자는 ”대학 법인이 토지를 매매하려면 교육부의 심의를 거쳐야 하기 때문에 최소한 6개월 이상의 시간이 필요하다”며 “그런데 제안서 공고(4월) 이후 한달여 만에 대학법인이 소유하고 있던 사업 대상지의 땅이 팔린 것은 사전에 사업 대상지 정보가 유출됐을 가능성도 있는 것”이라고 지적했다.

전체 대상지의 30%에 아파트를 짓는 대신 공원을 조성해야 할 나머지 70%에 대한 조성계획보다 땅 소유 여부에 훨씬 많은 배점을 줘 결과적으로 개발의 공공성을 확보하기 힘들어졌다는 비판도 나온다. 도시계획 전문가들은 “공원을 어떻게 조성할 것인가보다 토지매입에 ‘올인’하도록 하는 평가 방식이 문제”라며 “토지 소유 관련 두 항목에서 1등한 업체가 4등과 4점 차이가 나지만 공원 계획이 얼마나 잘 됐는가를 평가하는 항목에선 1등과 4등이 1점 차이밖에 나지 않는다. 사업 예정지의 토지를 미리 매입해 두면 사실상 ‘게임 끝’”이라고 말했다.

이에 대해 광주시 환경생태국 관계자는 “사업시행의 안정성이라는 평가 항목은 제안업체가 투자할 수 있는 여력이 있으면 투자해 대상지 토지를 확보하라는 의미가 있다”며 “광주시는 사업 대상지 투기화를 막기 위해 사업시행의 안정성을 평가하는 국토부 가이드라인인 10점 만점보다 더 낮은 5점 만점으로 배점 기준을 정하는 등 공정한 기준을 제시했다”고 말했다.

김동헌 광주경실련 사무처장은 “애초 이 사업 취지대로 공원을 얼마나 주변 여건에 맞게 조성하느냐는 계획을 평가하는 항목과 관련해 시민심사단이 0점부터 10점까지 줄 수 있도록 배점을 조정하는 등 공공성 심사 기준을 높여야 한다”고 말했다.

광주/정대하 기자 [e-mail]