부동산 규제지역 어디 해제될까…“폭넓게 풀긴 힘들 듯”

6월 주거정책심의위…민간위원 ‘과반’ 형식 처음
161곳 검토…대구·세종·경기 김포 등 해제 요청
과도하게 풀면 시장 자극 우려…비수도권 일부부터

지난 20일 오전 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트의 모습. 연합뉴스

정부가 이달 말 전국 규제지역 161곳에 대한 조정을 예고하면서, 최근 주택 가격이 하락한 지역을 중심으로 대출 등 규제 완화 기대감이 커지고 있다. 그러나 섣불리 광범위한 지역에서 규제를 해제할 경우 시장을 과도하게 자극할 우려가 있어, 비수도권 일부 지역부터 단계적으로 풀릴 것이란 전망이 나온다.

23일 국토교통부 설명을 종합하면, 국토부는 이달 중 열릴 주거정책심의위원회에 앞서 위원회 구성 막바지 작업을 하고 있다. 지난해 주거기본법이 개정되며 국토부 장관이 위원장을 맡는 주거정책심의위 정수가 25명에서 29명으로 늘었다. 또 위원 가운데 장관이 위촉하는 민간위원이 과반이 되어야 한다. 법 개정 전까지는 위원 가운데 각 부처 차관과 시·도 지사, 공공기관장 등 당연직 위원이 14명으로 과반이었다.

새로 구성되는 주거정책심의위는 이달 중 첫 회의를 열어 전국 49개 투기과열지구와 112개 조정대상지역을 대상으로 규제지역 유지 또는 해제를 결정할 예정이다. 올해 들어 전국 대부분 지역에서 주택 가격이 보합 또는 하락세를 보이고 있어 신규 지정은 없을 거란 시장 전망이 지배적이다. 특히 대구, 세종 등 일부 비수도권 지역은 주택 가격 하락세가 수개월째 이어져 규제지역 해제 요구가 높다. 경기 양주·파주·김포, 충북 청주, 전북 전주, 울산 남구 등의 지방자치단체가 국토부에 조정대상지역 해제를 요청한 것으로 알려졌다.

주거정책심의위는 주택가격 상승률, 청약경쟁률, 분양 상황, 주택보급률, 자가보유율 등 다양한 주택시장 지표를 종합적으로 살핀 뒤 해제 여부를 결정하게 된다. 규제지역 지정의 필수 요건인 ‘최근 3개월간 물가상승률 대비 주택가격상승률’이 기준(투기과열지구 1.5배 이상, 조정대상지역 1.3배 이상)에 해당되지 않는다고 곧장 해제되는 것은 아니란 얘기다.

업계에서는 윤석열 정부가 ‘부동산 규제 완화’를 전면에 내걸었어도, 규제지역을 폭넓게 해제하지는 않을 것이란 전망이 많다. 규제지역 해제로 대출, 세금 규제 등이 일거에 사라지면, 간신히 안정세를 보이기 시작한 시장에 다시금 수요가 쏠리는 등 자극이 클 수 있어서다. 특히 재개발, 재건축 등 정비 사업이 예정돼 있는 곳은 규제지역 ‘필수요건’에서 벗어났다고 하더라도 현재처럼 강도 높은 대출·세제 규제가 유지될 것으로 보인다.

현재 투기과열지구에서는 주택가격이 9억원 이하면 주택담보인정비율(LTV)이 40%이고, 9억원 초과면 20%, 15억원 초과면 0%가 적용된다. 총부채상환비율(DTI)은 주택가격과 상관없이 40%다. 조정대상지역에서는 주택담보인정비율이 9억원 이하 50%, 9억원 초과 30%이고, 총부채상환비율은 50%다. 이밖에도 양도세, 종합부동산세 등을 다른 곳보다 많이 내야 하고, 분양권 전매 3~5년 제한 등 각종 규제대상이 된다.

임병철 부동산R114 리서치 팀장은 “주거정책심의위에서 당장의 주택가격 추이뿐 아니라, 규제지역 해제로 늘어날 수요를 감당할만한 주택공급 계획이 있는지도 함께 고려할 것으로 보인다”며 “지정 해제를 결정하더라도 시·도 단위보다 더 세분화해 단계적으로 해제할 가능성도 있다”고 말했다.

최하얀 기자 [e-mail]