강남 재건축 ‘단비’… ‘용틀임’ 할까

지난 주말부터 호가 수천만원 오르고 매물도 걷어가

정부의 ‘11·3 대책’으로 소형평형 의무비율과 용적률 제한이 완화되고 임대주택 건립비율이 폐지되는 등 재건축 핵심 규제가 한꺼번에 풀림에 따라 재건축 시장의 움직임에 관심이 쏠리고 있다.

정부는 올해 들어서만 네 차례 부동산 대책을 내놓았지만 재건축 규제 완화만큼은 부동산시장 안정 기조가 확고해지면 검토하겠다고 말할 정도로 조심스럽게 다루어 왔다. 재건축 시장은 그동안 어떤 시장보다 정책 변수에 민감하게 반응해 왔고, 전체 주택시장에 끼치는 파급력도 컸기 때문이다. 이에 따라 부동산업계에서는 이번 규제 완화가 몰고 올 후폭풍이 적잖을 것으로 내다보고 있다.

정부의 이번 조처는 최근 거래가 얼어붙은 가운데 집값 하락 폭도 상대적으로 컸던 서울 강남권 재건축 단지에 ‘가뭄에 단비’로 작용할 전망이다. 부동산업계에서는 특히 서울 압구정 현대아파트, 대치동 은마아파트, 잠실 주공5단지 등 그동안 지지부진했던 중층 재건축 단지가 수혜주로 떠오르며 사업추진에 활력이 생길 것으로 보고 있다.

대치동 은마아파트나 잠실 주공5단지의 경우 현재 기존 주택형이 100㎡(30평형) 이상이어서 현재 소형 의무비율 기준이 사업추진에 상당한 걸림돌이었다. 그러나 앞으로는 100㎡대 이상 중대형으로 재건축이 가능해지면서 사업 추진 동력을 얻게 됐다. 또 용적률을 법정 한도인 최고 300%까지 늘려줄 경우 기존 용적률보다 100%포인트가 높아지면서 주택형을 늘려가거나 일반분양분이 늘어나 사업성도 크게 좋아진다. 특히 늘어나는 용적률의 30~50%는 보금자리주택으로 짓고 정부가 표준건축비를 적용해 매입한다 하더라도 임대주택 의무비율을 적용할 때보다는 훨씬 유리하다. 중층(9~12층) 재건축 아파트는 용적률 상향조정과 소형 의무비율 완화로 이중 혜택을 보게 된 것이다.

서울 강남구 개포주공, 강동구 고덕주공 등 저층(5층이하) 재건축 단지의 사업도 활기를 되찾을 전망이다. 이들 저층 단지는 현재 지구단위계획으로 용적률이 200% 미만으로 제한돼 있다. 개포동의 한 공인중개사는 “용적률이 높아지면 일반분양분이 늘어나 조합원의 추가 분담금이 줄어들 것”이라고 말했다.

시장에서는 재건축 아파트값이 요동칠 가능성을 우려하고 있다. 특히 용적률 상향조정은 지방자치단체가 적정한 밀도의 재건축 주거환경을 유도할 수 있는 길을 막고, 건설사와 재건축 단지 주민의 경제적 이익만 고려한 ‘재건축 퍼주기’식 조처라는 비판으로부터 자유로울 수 없다. 재건축 용적률이 높아진다는 것은, 땅과 건물의 가치가 재평가돼 상승하는 것을 뜻하기 때문이다.

재건축 아파트값에 제동을 걸 요인도 있다. 최근 경제위기와 실물경기 침체다. 전체적인 강남권 집값이 지금 추세로 하향안정세를 지속한다면 주변 시세를 무시한 채 재건축 단지만 ‘나홀로’ 집값이 오르기는 어렵기 때문이다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “재건축의 주된 목적은 주거환경 개선보다는 자본이득”이라며 “집값이 하락한다면 재건축을 반대하는 사람이 많을 것”이라고 말했다.

최종훈 기자 [e-mail]