“시행사 사업 한가지로 제한을”…“선분양제 구조도 리스크 키워”

부동산FP 구조개선 보고서

최근 중견 건설사들이 잇따라 기업회생절차(법정관리)를 신청하는 등 ‘줄도산’ 공포가 현실화하면서, 부동산 개발사업에 따른 프로젝트파이낸싱(PF)의 부실화 위험을 줄이기 위한 구조 개선이 필요하다는 주장이 나왔다.

기업 신용평가 전문회사인 한국기업평가는 14일 ‘부동산 피에프 유동화 개선 방향에 대한 검토’ 보고서를 내어, 시공사 지급보증에 의존하는 부동산 피에프 구조를 개선하기 위한 4가지 선결과제로 사업 독립성 강화와 자본 확충, 담보의 확보, 상환기간의 확보 등을 제시했다.

보고서는 먼저 시행사가 한번에 한 가지 사업만 하도록 제한해, 사업의 독립성을 강화해야 한다고 진단했다. 여러 사업을 동시 추진하면 당초 예상 이상으로 리스크가 높아지는 부작용이 발생할 수 있다는 이유에서다. 예를 들어 ㄱ프로젝트를 진행하던 시공사가 추가 차입으로 ㄴ프로젝트를 시작했다가 사업성이 충분했던 ㄱ사업까지 부실해지면, 이는 채권단의 만기연장 거부로 이어져 시공사의 돈줄이 막히는 악순환이 벌어진다는 설명이다.

시행사 등이 피에프로 일단 땅만 매입하고 공사자금 등 사업비용은 분양수익금으로 조달하도록 하는 선분양제도 도마에 올랐다. 과거 주택공급이 부족하던 시기에는 선분양을 통한 사업비용 조달이 쉬웠지만 현재와 같은 부동산 경기 침체기에는 미분양 사태로 착공조차 못하고 시공사가 빚더미에 앉는 사태가 발생할 수 있어 미리 자본을 확충해야 한다는 것이다. 특히 선분양제 구조에서는 건물이 완성되기 전까지 채권단이 담보권을 확보할 수 없는 문제점이 있어 초기 리스크가 커진다고 보고서는 지적했다.

부동산 개발·컨설팅회사 내외주건의 김신조 대표는 “사업이 지연됐을 때 금융기관이 피에프 만기 연장 조건으로 시공사의 추가 담보를 요구할 뿐 리스크는 나눠갖지 않겠다고 한다면 문제”라면서 “사업 파트너인 시공사와 금융기관의 합리적인 리스크 분담이 중요하다”고 말했다.

최종훈 기자 [e-mail]