투기과열지구 해제에도…강남3구 아파트거래 ‘반토막’

‘12·7 부동산대책’ 뒤 4달
분양 시장도 ‘찬바람’…오피스텔 청약시장만 ‘과열’
투기지역도 해제 가능성…전문가 “거래활성화 미지수”

지난해 12월 서울 강남 3구(강남·서초·송파)에 지정돼 있던 투기과열지구가 해제됐지만 이후 강남권의 주택 거래량과 신규 공급 물량은 늘어나지 않고 오피스텔 시장만 과열되고 있다. 규제 완화를 통한 주택거래 활성화 효과가 나타나지 않은 것이다. 이 때문에 정부가 강남 3구에 대해 추가적으로 투기지역을 해제해 총부채상환비율(DTI) 규제를 완화한다 해도 별다른 효과를 기대하기 어렵다는 지적이 나온다.

15일 부동산업계의 자료를 종합하면, 정부가 지난해 ‘12·7 부동산시장 정상화 대책’에 따라 서울 강남 3구에만 마지막으로 남아있던 투기과열지구를 풀었지만 이후 강남 3구의 주택시장 침체의 골은 더 깊어지고 있다.

투기과열지구 해제로 재건축 단지 조합원 지위 양도가 허용됐지만 올해 들어 강남 3구의 아파트 거래량은 지난해보다 되레 줄어들었다. 서울시의 아파트 실거래 집계를 보면, 올해 1분기(1~3월) 강남 3구의 아파트 거래 건수는 1619건으로 지난해 같은 기간 3452건보다 53.1%나 감소했다. 강남 일대 아파트 단지 중개업소에는 적지않은 매물이 쌓여가고 있지만 매수자는 찾아보기 어려운 실정이다.

강남구 청담동에 사는 주부 정아무개씨는 “아파트를 처분하기 위해 중개업소에 의뢰한지 2년이 지났으나 여태껏 팔리지 않고 있다”면서 “13억원까지 호가했던 집을 10억원에 내놓았는데도 매수 문의가 아예 없는 상황”이라고 말했다.

강남 3구 아파트의 매맷값도 떨어지고 있다. 부동산114가 지난해 말 대비 4월6일 현재 매맷값 변동률을 조사했더니 강남구 -2.05%, 서초구 -1.08%, 송파구 -2.1%를 기록했다. 같은 기간 재건축 단지 매맷값은 강남 -3.62%, 서초 -1.63%, 송파 -3.43%로 더 가파르게 떨어졌다.

또 투기과열지구 해제로 분양권 전매제한 기간이 짧아져 공급이 늘어날 것으로 기대했던 신규 아파트 분양 시장도 신통치 못하다. 지난 2월 삼성물산이 강남구 도곡동에‘래미안 도곡동 진달래’를 내놓은데 이어 3월에는 롯데건설이 서초구 방배동에‘롯데캐슬 아르떼’를 공급한 게 올들어 강남 3구 공급물량의 전부다. 연내 강남 3구에서 분양될 신규 아파트는 보금자리지구를 빼고 모두 5곳 685가구에 그쳐 지난해 강남 3구 분양물량에 견줘 20% 수준에 그칠 것이라고 부동산114는 분석했다.

강남 3구 투기과열지구 해제 조처의 효과가 발생한 곳은 아파트가 아니라 오피스텔 분양시장이다. 올해 들어 최근까지 강남 3구에서 공급된 ‘잠실아이파크’,‘강남역 쉐르빌’ ‘강남역 효성인텔리안’, ‘청담푸르지오’등 오피스텔 분양 때마다 청약자들이 대거 몰리는 과열 현상이 나타나고 있다. 지난달 공급된‘강남역 효성인텔리안’의 경우 358실 모집에 1만26명이 접수해 평균 28대 1의 경쟁률이 나오기도 했다. 이는 투기과열지구 해제로 강남 3구에서 공급되는 오피스텔의 전매제한(100실 이상, 계약 후 1년)이 풀려, 웃돈을 노린 투자자들이 오피스텔 청약시장에 몰리고 있기 때문이다.

시장에서는 정부가 주택시장 활성화를 위해 강남 3구의 투기지역을 해제할 가능성이 높다고 보고 있다. 강남 3구가 투기지역에서 풀리면 연간 총소득의 40% 이하로 묶여 있는 총부채상환비율(DTI) 대출한도가 10%포인트 상향조정된다. 그러나 이런 대출 규제 완화가 거래 활성화로 이어질 수 있을 지는 미지수다.

박원갑 국민은행 수석부동산팀장은 “투기과열지구 해제에 이어 강남 3구의 투기지역이 풀린다고 해도 거래 활성화 효과는 제한적인 반면 가계부채가 늘어날 위험만 커질 것”이라며 “강남 3구에 국한된 조처보다는 전체 거래시장 전반의 침체된 분위기를 바꿀 대책이 필요하다”고 말했다.

최종훈 기자 [e-mail]

<한겨레 인기기사>

■ 출산 뒤 “피곤해” 거부…남편의 폭발 “내가 짐승이야?”
■ 부모가 싸울 때마다 아이는 떨고 있었다
■ 가수가 꿈이었던 알마, 꿈대신 성매매 감옥으로…
■ 검찰, ‘불법사찰’ 진경락 구속영장 청구
■ 연해주에 ‘표범 나라’ 생겼다