‘깡통주택’에 내 전세 보증금 날릴라

최근 부동산시장 침체 여파로 법원 경매에 넘겨졌으나 전월세 보증금을 온전히 갚지 못하는 ‘깡통주택’이 늘어나 임차인들의 각별한 주의가 요망된다. <한겨레> 자료사진

경매 낙찰가 큰폭 하락에
보증금 떼이는 사례 속출

법원경매 변제순위는 시간순
계약 확정일자·전입신고 필수

근저당 설정액·전세금 총액
집값 70% 넘으면 계약 피해야

최근 부동산시장 침체가 이어지면서 주택담보대출을 받은 집주인이 제때 원리금을 갚지 못해 금융권 등 채권자로부터 주택을 강제경매 당하는 경우가 많다. 이처럼 법원 경매에 넘어간 주택 가운데는 낙찰가격이 크게 떨어지면서 세를 든 임차인이 보증금 일부를 떼이는 사례도 나오고 있다. 이른바 ‘깡통주택’이 속출하고 있는 것이다. 전문가들은 집값은 떨어지고 전셋값은 강세를 보이는 주택시장 침체기일수록 주택 임차인들도 최악의 상황을 가정하고 보증금 보호를 위한 안전장치에 관심을 기울여야 한다고 지적하고 있다.

■ 가계대출 많은 집이 폭탄
경기도 용인시에 거주하는 김아무개씨는 세들어 살던 집의 법원 경매를 앞두고 자칫하면 거리에 나앉게 된다는 공포감에 밤잠을 설치고 있다. 1년 전 전세보증금 3000만원을 올려주며 재계약한 김씨의 현재 보증금은 1억5000만원이고 해당 아파트에는 은행의 근저당 2억원이 1순위로 설정돼 있다. 따라서 만일 경매 낙찰가격이 3억5000만원 미만으로 떨어진다면 김씨는 보증금 일부를 떼이게 된다. 해당 아파트의 법원 감정가는 4억5000만원이지만 최근 부동산시장 침체로 만일 경매 낙찰가격이 감정가의 70%(3억1500만원)까지 떨어지면 김씨는 보증금 중 1억1500만원만 법원으로부터 배당받고 나머지 3500만원은 날리게 되는 것이다.

최근 법원경매에 넘어간 주택 가운데는 이처럼 임차인의 보증금 변제순위가 근저당 등 1순위 권리 설정일보다 늦은 경우가 늘어나고 있다. 법원경매정보 전문기업 ‘부동산태인’이 2008년부터 올해 1분기까지 5년간 실제 경매가 1회라도 진행된 아파트와 연립·다세대 물건 15만2373개를 분석한 결과를 보면, 임차인이 존재하는 물건 6만7458개 중 전입신고일이 근저당 등의 설정일보다 늦은 물건은 전체 물건 중 절반이 넘는 3만4424개(51%)로 파악됐다.

현행 주택임대차보호법은 대항력을 갖춘 임차인은 법원 경매 때 근저당 등 다른 권리(물권)와 동등하게 시간순으로 우선변제 받을 수 있도록 하고 있다. 따라서 전월셋집을 계약하려는 임차인은 반드시 등기부등본을 통해 이미 설정된 근저당 등 채무금액이 얼마인지 확인하는 게 필수다. 또 해당 주민센터에서 임대차 계약서 확정일자를 반드시 받고 동시에 전입신고를 해두어야 한다. 확정일자와 전입신고 중 늦은 날짜가 임차인이 임대차보호법상 ‘대항력’을 갖춘 날로 인정되기 때문이다.

■ 경매 참여가 마지막 비상구
최근 공급이 늘고 있는 도시형생활주택이나 오피스텔, 다세대 등 소형 주택을 전월세로 계약하는 임차인은 소액임차보증금 보호 대상인지도 살펴봐야 한다. 현재 서울의 경우 7500만원까지 보증금 보호 대상이며 경매 때 세입자에게 최우선적으로 돌려주는 최우선 변제금액은 2500만원이다. 수도권 과밀억제권역(서울 제외)의 경우 6500만원에 2200만원이다.

소액임차보증금 보호 대상이면 선순위 근저당이 설정돼 있어도 최우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있지만 금액이 적다는 게 한계다. 나머지 보증금은 임차인이 확정일자(전입신고)를 갖추고 있는 경우 근저당 등과 시간순으로 우선변제를 다투게 된다. 따라서 소액임차보증금 보호 대상이라도 역시 선순위 근저당 설정액이 높은 집은 전월세 계약을 피하는 게 좋다. 전문가들은 최근 집값 하락 추이로 볼 때 선순위 근저당 설정액과 전세금을 합친 금액이 집값의 70%를 넘으면 위험 수위에 가깝다고 보고 있다.

앞서 김씨처럼 이미 전세계약을 맺고 있는 상황에서 문제가 닥친 경우 대응할 방법은 없을까? 김씨가 만일 법원 경매에서 보증금 중 일부를 돌려받지 못하면 임대인의 자동차나 다른 소유 부동산 등을 압류해 받아내는 게 최선이다. 그러나 임대인이 남은 자산도 없이 파산한 경우에는 그마저도 어려워지며, 이때는 임차인이 직접 경매에 참여해 주택을 싼값에 매입하는 마지막 방법을 모색해볼 수 있다. 박상언 유앤알컨설팅 대표는 “경매에 뛰어든 임차인은 최대한 낮은 가격으로 낙찰받아야 손실을 만회할 수 있어, 더 높은 입찰가를 제시한 제3자에게 빼앗길 확률이 높은 게 문제”라며 “전문가와 상의해 입찰 시점과 가격을 정하는 게 중요하다”고 말했다.

최종훈 기자 [e-mail]

<한겨레 인기기사>

■ 박지성 아버지 “맨유는 마지막까지 박지성 이적..”
■ “한국경찰에 출동요청했다”는 미군진술은 거짓이었다
■ “썩은 주검 널린 마을에선 개까지 총에 맞아”
■ 박근혜 “불통이라는 말은 별로 들은 기억이 없다”
■ [화보] 검찰 소환 이상득, 계란 세례…