“2년간 살아봐요” 미분양 아파트 애절한 ‘꼼수’

부동산 경기 침체로 일정 기간 전세로 살아본 뒤 구매할 수 있도록 한 미분양 주택 계약 방식이 관심을 끌고 있다. 일산자이 위시티 본보기집. GS건설 제공

건설사들의 미분양 주택 마케팅이 점점 진화하고 있다. 계약자들의 이자 부담을 덜어주는 ‘중도금 무이자’나 분양가를 깎아주는 ‘선납 분양가 할인’ 등은 기본이 된 지 오래다. 최근에는 집값이 떨어지면 일정 금액을 보상하는 ‘분양가 보장제’, 계약자가 일정 기간 살아본 뒤 분양받을 수 있도록 하는 ‘애프터리빙’, ‘분양 조건부 전세’ 등이 잇따라 등장했다. 이런 파격적인 혜택들은 수요자들에게 유리한 측면이 많은 게 사실이다.

■ ‘선 전세 후 매매’ 계약 방식 잇따라
지에스(GS)건설은 경기도 고양시 식사동 ‘일산자이 위시티’ 아파트에 ‘애프터리빙 계약제도’를 도입해 실수요자들의 관심을 모으고 있다. 애프터리빙 계약제는 입주자가 계약금만 낸 상태로 2년 동안 직접 살아본 후 구매를 결정할 수 있게 한 것이다.

입주자가 계약금으로 분양가의 20%를 내면 건설사에서 중도금 50%에 대해 3년간 이자를 대신 납부해준다. 나머지 중도금 30%에 대해서도 납부가 유예되기 때문에 입주자는 사는 동안 계약금을 빼곤 추가 비용 부담이 없다. 만일 입주자가 2년간 살아본 뒤 집을 사지 않기로 결정하면 계약기간 3년이 끝나고 나올 때 계약금을 돌려받고 회사가 대신 내준 이자만 지급하면 된다. 지에스건설 관계자는 “주변 전세금보다 훨씬 적은 돈을 내고 살면서 집값 추이를 지켜볼 수 있다는 점에서 관심을 보이는 수요자가 많다”고 말했다.

서울시 에스에이치(SH)공사는 은평뉴타운 미분양 아파트에 ‘분양 조건부 전세’ 제도를 적용했다. 분양 조건부 전세 계약자는 주변 시세의 80~90% 수준의 전세가격을 낸 뒤 2년간 전세로 거주한 뒤 감정가격(부가세 별도)으로 분양받으면 된다. 만일 분양을 포기하는 경우에는 위약금(전세금의 10%)을 물어야 한다.

현대건설이 경기도 용인시 성복동에 지은 ‘성복 힐스테이트’는 분양가 안심리턴제를 선보였다. 이는 집값이 떨어지면 분양가 중 일부를 돌려주는 일종의 ‘캐시백’ 서비스다. 입주 2년 후 당초 구입가보다 시세가 떨어지면 많게는 1억원까지 돌려받을 수 있도록 했다.

한화건설은 김포 풍무5지구 ‘한화꿈에그린월드 유로메트로’에 계약금 안심보장제를 내걸었다. 이는 입주 시점에서 아파트 시세가 분양가보다 떨어져 계약자가 해지를 원하는 경우 위약금 없이 계약금을 돌려주도록 한 것이다.

분양가 20%만 내고 입주
구매결정은 2년 뒤에
애프터리빙 계약제 등 눈길
거의 중대형, 집값 만만찮아
계약조건 꼼꼼히 살펴봐야

■ 계약조건 꼼꼼히 살펴야
계약자들이 살아본 뒤 구매할 수 있는 조건을 내건 아파트들은 요즘 잘 팔리지 않고 있는 중대형이라는 게 특징이다. ‘일산자이 위시티’는 112~276㎡ 4507가구의 대단지임에도, ‘애프터리빙’ 계약이 적용된 주택은 전용면적 162㎡ 이상 대형이다. 162㎡형 분양가는 3.3㎡당 1470만원 선이며, 계약금 20%는 1억7000만원 정도다.

에스에이치공사가 분양중인 은평뉴타운은 전용면적 101~166㎡ 가운데 가장 작은 101㎡는 1층 2가구뿐이고 134㎡, 166㎡ 등 대형이 600여가구로 대부분이다. 134㎡의 경우 전세금은 2억5500만원이며, 총 분양가는 7억3200만원이다.

전문가들은 ‘선 전세 후 분양’은 일반적인 분양 계약과는 다른 만큼 수요자는 계약에 딸린 조건을 꼼꼼히 살펴봐야 한다고 지적한다. ‘일산 자이 위시티’의 경우 2년간 살아본 뒤 구매를 결정해도 되고 구매하지 않는 경우에도 3년까지는 살다가 계약금을 돌려받을 수 있다는 게 매력적이다. 그러나 퇴거할 경우 중도금 50%에 대한 이자는 납부해야 하기 때문에 입주자가 사는 동안 월세를 낸 것과 다름없다고 볼 수 있다.

은평뉴타운 ‘분양 조건부 전세’의 경우 계약자가 134㎡에 입주했다가 퇴거할 경우 물어야 할 위약금(2550만원)이 큰 부담이다. 또 2년 뒤 분양가격은 최초 분양가격이 아니라 공사가 지정한 감정평가업자가 평가한 감정가로 정해진다는 점도 유념해야 한다.

전문가들은 ‘선 전세 후 매매’ 조건이 붙은 중대형 아파트의 분양가가 상당히 높은 만큼 신중하게 접근해야 한다고 지적한다. 박원갑 케이비(KB)국민은행 수석부동산팀장은 “당분간 전세로 사는 것은 괜찮은 선택이지만 2~3년 뒤 시세가 문제”라며 “은평뉴타운의 경우 2년 뒤 감정가가 최초 분양가보다 낮아지면 분양 조건부 전세계약을 맺은 입주자에게 유리할 전망”이라고 말했다.

최종훈 기자 [e-mail]

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