전셋값 오르고 집값 내리고…전세가율 9년만에 최고

서울 52%…주택시장 침체 여파
집값 3억원일때 전세 1억5천만원
“60% 가까워지면 매매수요 늘어”

서울 서초구 반포동의 대단지 아파트 ‘반포자이’는 전용면적 85㎡형 전셋값이 7억원대로 강남권 최고가 수준이지만 전세 물건은 늘 귀하다. 입주를 원하는 실수요가 그만큼 든든하게 받치고 있어서다. 그러나 아파트 매매가격은 전세가와 반대로 움직이면서 최근 85㎡형의 실거래가는 연초 14억원보다 2억원가량 낮은 11억8000만원으로 떨어졌다.

최근 집값은 내리는데 전세가 오름세는 지속되면서 서울지역 아파트의 매매가격 대비 전세가격 비율(전세가율)이 지난 2003년 이후 9년만에 최고치에 이르렀다. 25일 케이비(KB)국민은행의 6월 ‘전국 도시주택가격 통계’를 보면, 서울 지역 아파트 평균 전세가율은 6월 현재 52.1%로 지난 2003년 8월(52.4%) 이후 8년10개월 만에 가장 높은 수치를 기록했다. 전세가율 52.1%는 서울의 아파트 매맷값이 3억일 때 전셋값은 1억5630만원이라는 뜻이다.

서울 아파트 전세가율은 외환위기 이후 부동산경기가 극도로 침체했던 2001년 9, 10월 두달간 64.6%로 사상 최고치에 올라선 뒤 떨어져 지난 2009년 1월에 38.2%로 최저점을 찍었다. 이후에는 금융위기 여파로 주택시장 침체가 길어지면서 전세가율이 다시 상승하고 있는 중이다.

지난해는 서울 아파트 전세가격이 13.4% 급등하고 매매가격은 0.4% 하락하면서 심각했던 전세난이 전세가율 상승에 큰 영향을 끼쳤다. 지난해 1월 서울 아파트 전세가율은 44.8%였으나 12월에는 50.8%로 1년간 6%포인트가 상승했다. 올해 상반기(1~6월)에는 서울 아파트 전셋값 변동률이 0.3%로 안정세를 보인 반면 매맷값은 1.5% 떨어지면서 지난해와 반대로 집값 하락이 전세가율을 끌어올린 것으로 분석됐다.

부동산업계에서는 유럽 재정위기와 소비침체 등 대내외 경기 불황으로 주택가격의 지속적 하락이 예상되고 반대로 전세가격은 오를 가능성이 높아 앞으로 서울 아파트 전세가율은 좀더 높아질 것으로 예상하고 있다. 그러나 전셋값이 지난해처럼 급등할 가능성은 낮아졌다는 게 전문가들의 진단이다. 최근 서울 아파트 전세가율이 50%대 이상으로 상승하면서 앞으로 전셋값이 더 뛰어오를 때는 전세에서 매매로 전환하는 수요가 늘어날 여건이 조성되고 있기 때문이다.

김규정 부동산114 리서치센터본부장은 “당분간 매맷값은 하락하고 전셋값은 오르면서 집주인과 임차인 모두 힘겨운 상황이 이어질 전망”이라며 “과거 경험으로 볼 때 서울 아파트 전세가율이 60%선에 가까워지면 그때부터는 전세에서 매매로 갈아타려는 수요가 늘어나 전셋값이 더이상 오르지 않게 될 것”이라고 내다봤다.

전세 거주자 가운데서도 집값이 떨어지고 전셋값이 더 오른다면 아예 집을 구입하겠다는 의사를 가진 이들이 많다. 서초구 반포동 ‘반포자이’에 전세로 거주하는 회사원 김아무개씨(40)는 “지금 사는 아파트의 전세가율이 딱 60%인데 이게 70% 가까이 오르면 대출을 좀 받아서라도 사는 게 낫다는 판단”이라고 말했다.

최종훈 기자 [e-mail]