미분양 아파트 양도세 감면 혜택, 개발호재 지역 노려볼만

미분양 주택에 대한 양도소득세 감면 제도 시행에 따라 수도권에 입주를 앞두고 있는 단지들의 미분양 물량이 무주택 실수요자의 관심 대상으로 떠올랐다. 다음달 입주가 시작되는 서울 서대문구 가재울뉴타운 3구역.
대림산업 제공

시세차익 없으면 무용지물 신세
분양값 3.3㎡당 1천만원 안팎의
수도권 단지 일부서 혜택 볼 듯
입주 즉시 매각결정 가능 장점도

‘9·10 주택거래 활성화 대책’에 따라 세금 감면 혜택이 주어지는 미분양 주택에 대한 관심이 높다. 연말까지 미분양 주택을 구입(매매계약)하는 경우 5년간 양도소득세를 전혀 물지 않아도 되기 때문이다. 전문가들은 양도세 감면은 이후 시세 차익이 없으면 무용지물이 된다는 점을 유념해야 한다고 입을 모은다. 그러나 주변 시세보다 분양값이 저렴하고 금융 혜택 등이 제공되면서 주변 개발 호재를 갖춘 미분양 물량이라면 한번쯤 관심을 가져볼 만하다는 게 전문가 평가다.

■ 분양가 낮은 미분양 물량 눈길 부동산업계에서는 분양값이 3.3㎡당 1000만원 안팎인 수도권 미분양 단지 가운데 양도세 감면 혜택을 볼 가능성이 비교적 큰 아파트가 많다고 보고 있다. 서울 강북에서는 은평구 응암동과 서대문구 북가좌동 등이 눈에 띈다. 동부건설이 응암3구역을 재개발한 ‘녹번역 센트레빌’은 분양가가 3.3㎡당 1100만원으로 저렴한데다 서울지하철 3호선 녹번역과 6호선 응암역을 도보로 이용할 수 있다. 59~114㎡ 350가구로 이뤄지며, 입주는 내년 9월 예정이다. 현대건설이 응암 7, 8, 9구역을 재개발한 ‘백련산 힐스테이트’는 계약과 동시에 입주할 수 있어 양도세뿐만 아니라 취득세까지 50% 감면받을 수 있는 단지로 꼽힌다. 분양가는 3.3㎡당 1300만원 선으로 2년간 대출금액의 50% 이자 지원혜택을 제공하고 있다. 전용 59~141㎡ 3221가구의 대단지다.

삼성물산과 대림산업이 북가좌동 가재울뉴타운 3구역에 지어 다음달 입주 예정인 ‘가재울 래미안 이(e)편한세상’은 계약금 정액제(2000만~3000만원)와 함께 분양가 20%에 대해서 1년간 잔금 유예가 가능하다. 전용 59~201㎡ 3293가구의 대단지로, 실입주금 1억~1억2000만원이면 입주할 수 있다.

한강 이남에서는 구로구 청림동, 시흥동 등에 수혜 대상 단지가 많다. 대우건설이 짓는 ‘개봉 푸르지오’는 분양값이 3.3㎡당 1300만원이며, 전용 59~119㎡ 978가구 규모다. 입주는 2014년 5월 예정이다. 금천구 시흥동 ‘남서울 힐스테이트 아이원’(전용 59~115㎡ 1764가구), 관악구 청림동(옛봉천동) ‘서울대입구역 서희스타힐스’(전용 52~84㎡ 142가구) 등도 눈길을 끈다.

수도권에서는 분양값이 3.3㎡당 1000만원 미만인 단지들도 많다. 수원시 화서동 ‘화서 한신휴플러스’, 김포한강새도시 ‘김포한강 롯데캐슬’, 남양주시 퇴계원면 ‘퇴계원 힐스테이트’ 등이 주요 단지로 꼽히고 있다. 신별내 퇴계원 어울림의 경우 분양값이 3.3㎡당 950만원 수준으로 최근 인근지역에 분양했던 별내새도시나 갈매동 보금자리주택(3.3㎡당 990만원)보다 낮은 수준이다.

■ 양도세 감면 규정 주의해야 양도세 감면을 받을 수 있는 주택은 이번에 바뀌는 관련법(조세특례제한법) 시행일 현재 미분양 주택이다. 현재로서는 국회 기획재정위원회에서 20일 법안을 심의할 예정이어서 이날부터 시행될 가능성이 크지만 아직은 좀더 지켜봐야 한다.

미분양 주택 가운데 이미 입주를 마쳤거나 연내 입주 예정인 아파트는 양도세뿐만 아니라 취득세도 감면받을 수 있다. 9억원 이하 주택의 경우 종전보다 절반 줄어든 1%의 세율이 적용된다. 그러나 전문가들은 취득세 감면을 위해 무리하게 연말까지 잔금을 치를 필요는 없다고 조언한다. 연말까지 입주하는 미분양 주택의 경우 잔금을 유예해주는 곳이 많고 유예에 따른 금융비용이 많기 때문에 잔금을 내 취득세 감면을 받기보다는 금융비용 혜택을 누리는 게 더 유리하다는 것이다.

1가구 1주택자라면 현행 세법으로도 주택을 2년 보유만 하면 양도세가 비과세된다. 이 때문에 무주택자 처지에서는 5년간 양도세 감면이 큰 의미가 없을 수 있다. 그러나 무주택자가 정상 분양주택을 구입할 때는 입주한 뒤 최소 2년간 보유해야 양도세가 면제되는 데 반해 미분양 주택을 구입한 때는 입주 시점에 집값이 오른 주택을 처분해도 양도세를 면제받을 수 있다. 김규정 부동산114 리서치센터본부장은 “무주택자가 미분양 주택을 구입하면 입주 시점 때 집값 수준에 따라 매각 여부를 결정할 수 있고, 필요하면 다른 곳으로 갈아타기도 쉽다는 게 장점”이라고 말했다.

최종훈 기자 [e-mail]

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