2006년 실거래가 신고 도입전엔 ‘관행’ 양도세 덜 냈다면 ‘위법 소지’

다운계약서 왜 문제되나

안철수 대선 후보(무소속) 부인이 작성한 다운계약서는 실거래가보다 낮은 가격으로 부동산을 거래한 것처럼 만든 서류로, 2006년 ‘실거래가 신고제도’가 도입되기 전까지는 세금을 줄이는 수단으로 널리 활용돼 왔다. 그동안 고위공직자들의 인사청문회 때마다 이 문제가 자주 거론됐던 것도 이런 이유에서다.

안수남 다솔세무법인 대표세무사는 “과거 취득·등록세 과세 기준이 ‘시가표준액’이었다가 1988년부터 ‘개인 신고가격’으로 바뀌었는데, 세금 부담이 급격히 커지는 문제 때문에 지방세법에서는 시가표준액과 신고가격 가운데 높은 금액을 과표로 적용하도록 했다”고 설명했다. 당시 시가표준액은 실거래가의 대략 20~30% 수준이었다. 안 세무사는 “당시에는 법무사가 등기를 위한 검인계약서 거래신고를 대신하면서 신고가격을 시가표준액보다 조금 높게 하는 게 통용됐으며, 실거래가와 신고가격에 차이가 있어도 시·군·구청이 세금을 추징할 수 없었다”고 말했다.

부동산 매매계약 허위 신고 때 처벌 규정을 둔 실거래가 신고제도가 도입된 것은 참여정부 때인 2006년 1월1일부터였다. 실거래가보다 낮은 가격(다운계약서)이나 높은 가격(업계약서)으로 신고하는 경우 취득세의 3~5배에 이르는 과태료를 부과하기 시작했다. 이와 함께 참여정부는 시가표준액의 현실화도 단계적으로 추진해, 지금은 주택의 경우 공시가격 수준이 실거래가의 70~80%에 이른다. 또 2007년부터는 양도소득세 과세 기준도 실거래가로 일원화됐다.

안 후보의 부인이 문제의 아파트를 매입한 시점은 2001년이었다. 실거래가 신고제도 도입 이전이어서 불법은 아닌 셈이다. 하지만 안 후보 부인의 거래 상대방(매도자)이 다운계약서를 작성해 국세인 양도소득세를 덜 냈다면 위법 소지가 있다. 다만, 이는 안 후보 부인이 작성한 다운계약서(검인계약서)와 별도로 거래 상대방을 위해 또다른 양도세 신고용 다운계약서를 작성했을 때에 성립되는 얘기다. 시·군·구청 신고용 검인계약서와 국세청이 양도세 증빙 자료로 인정하는 실제 매매계약서는 다르기 때문이다.

최종훈 기자 [e-mail]

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