전셋값 오르면 집값 오른다?

KDI·건국대 10년치 동향분석
6대 광역시 인과관계 없이 등락
서울선 전셋값이 매맷값 추격세

전셋값 상승이 집값 상승으로 연결되지는 않는다는 분석이 나왔다.

한국개발연구원(KDI)과 건국대학교가 함께 만든 부동산시장 모니터링그룹은 7일 펴낸 <2012년 4분기 보고서>에서 “통상 전셋값이 집값의 60%를 넘어서면 매매가격 상승의 신호라고 하는데, 이는 근거를 찾기 어렵다”고 밝혔다. 매매가격과 전셋값이 서로 인과관계를 가지고 움직이는지 선후관계를 파악하는 ‘그랜저 인과관계’ 모형으로 분석한 결과 뚜렷한 관계가 드러나지 않았다는 것이다.

한국개발연구원은 2002년 10월~2012년 12월 서울, 6대 광역시, 이들을 제외한 전국의 주택 매매가격과 전셋값을 분석 대상으로 삼았다. 분석 결과를 보면, 전국과 서울에선 주택 매매가격이 오르면 한달 뒤 전셋값도 오르는 일방적인 인과관계가 나타났으나, 6대 광역시에서는 주택 매매가격과 전셋값이 시차 없이 들쭉날쭉 영향을 끼쳤다. 이는 집값이 오르면 전셋값이 오른다는 사실은 어느 정도(전국·서울) 인과관계가 증명됐지만, 전셋값 상승이 집값 상승으로 이어진다는 근거는 희박하다는 것이다.

한국개발연구원은 전셋값과 집값은 다른 가격 결정 구조를 가지고 있다고 분석했다. 유주연 건국대 부동산·도시연구원 박사는 “전세는 현재의 주택 상황을 보여주는 반면 집값에는 미래 주택시장에 대한 기대치가 반영돼 있다”며 “최근 집값이 조정기에 들어선 지방에서는 이미 전셋값이 집값의 80%를 넘어서는 사례가 발생하고 있지만, 이런 현상이 곧바로 집값 상승으로 연결되지는 않고 있다”고 말했다.

한국개발연구원은 2012년 4분기 부동산 시장과 관련해 “취득세 인하 효과로 급매물 위주의 거래가 지속되다 지금은 부동산 가격이 다시 하락세로 돌아섰다”고 평가했다. 보고서는 또 경기 파주 등에서는 이미 임대인의 주택 가격이 대출금과 전세금의 합보다 낮은 ‘깡통주택’들이 나타나고 있다고 지적했다. 도시형 생활주택의 다변화 필요성도 제기됐다. 전체 주택 가운데 약 67%가 50㎡ 이하 소형 원룸인데, 그중 87% 정도가 원룸형 주택으로 허가받았기 때문이다. 편중된 유형의 집이 대량으로 공급되면 공급과잉으로 공실이 늘어나거나 임대료가 떨어질 가능성이 높다고 한국개발연구원은 지적했다.

노현웅 기자 [e-mail]