서울 매맷값 대비 전셋값 비율 11년만에 처음으로 55% 넘어

베이비붐 세대 은퇴로
중대형 집값 내림세 전망
올 연말 전세가율 최고점
60% 육박땐 매매수요 늘듯

새해 들어 서울지역 아파트의 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)이 55%를 넘어섰다.

11일 케이비(KB)국민은행의 주택가격지수 통계를 보면, 지난 1월 서울 아파트의 전세가율은 55.2%를 기록했다. 55% 선에 진입한 것은 2002년 12월(55.5%) 이후 11년만이다. 지역별로는 한강 이북 14개구가 57.1%로 이남 11개구(53.7%)를 웃돌았다.

서울 아파트 전세가율은 2001년 9~10월 64.6%로 최고치를 기록한 바 있다. 외환위기 이후 2~3년간 집값이 큰 폭으로 떨어진 데 따른 영향이었다. 이후 부동산 경기가 회복기에 접어들고 세계적인 과잉 유동성과 국내 부동산 개발붐이 맞물려 집값이 급등하자 2009년 1월 전세가율은 38.2%까지 내려가 바닥을 찍었다. 하지만 이후 한번도 떨어지지 않고 오름세를 이어가 지난해 1월 51.0%를 기록한 데 이어 1년 만에 다시 4.2%포인트 상승했다.

부동산업계에서는 올해 서울 아파트 전세가율이 좀더 올라갈 것이라는 데 대체로 의견 일치를 보인다. 지난 10여년간 왕성한 주택소비를 주도했던 베이비부머 세대(1955~63년생)의 본격적인 은퇴로 중대형 집값 내림세가 이어질 것으로 보여, 실수요가 늘어난 중소형 집값이 회복세를 탄다고 해도 전체적으로는 집값 보합세가 예상되기 때문이다. 신혼부부를 비롯한 30대가 주택 구입보다 전세를 선호하는 현상이 뚜렷한 것도 영향을 미쳤다. 이에 따라 올해 주택시장은 ‘전세 강세, 매매 약세’가 지속될 것이라는 전망이 우세하다.

전세가율이 일정 수준에 이르면 전세 수요가 매매 수요로 차츰 바뀔 수 있으나, 과연 전세가율 정점이 어디쯤일지를 두고선 시각이 엇갈린다. 일부에서는 과거 서울의 전세가율 최고점이 64%선이지만 이번에는 좀더 낮아질 가능성에 무게를 둔다. 전세로 거주할 때 드는 대출금 이자, 이사비용(중개수수료, 이사비) 등 부대비용이 과거보다 늘어난데 반해 취득세와 재산세(종합부동산세) 등 주택 구매에 따른 부담은 한결 줄어들었기 때문이다. 또 과거 전세가율 최고치는 외환위기 한파라는 특수 상황에서 나왔다는 점도 무시못할 요인이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “전세가율이 60%선에 가까워지면 매매로 돌아서는 수요가 늘어날 것이다. 올해 서울 아파트 매맷값이 소폭 하락하거나 제자리걸음한다고 가정하면 연내 전세가율이 정점에 이를 것”이라고 내다봤다.

그러나 최근 주택시장에 ‘반전세’가 크게 늘어나는 데 따라 전세가율이 더 오를 수 있다는 전망도 만만치않다. 박원갑 케이비국민은행 부동산 전문위원은 “월세와 반전세 증가로 전세 매물 자체가 희소해진 게 새로운 변수로 떠올랐다. 대구, 광주, 울산 등은 1~2년 전 아파트 전세가율이 70%대로 올라선 뒤에도 좀처럼 떨어지지 않고 있다”고 말했다.

최종훈 기자 [e-mail]