코레일, CB 인수 난색 벼랑끝 몰린 용산개발

드림허브 625억 매입 요청에
“증자가 유일 해법” 입장 고수

정부지원 받는 공영개발 구상
사업성 위험 여전해 부실 우려
정부는 여전히 “개입 여부 고민”

파산 위기를 맞은 31조원 투자 규모의 용산국제업무지구 개발 사업이 공영개발 전환이라는 새로운 돌파구를 열 것인지 주목된다. 이는 최대 주주인 코레일이 돈을 더 집어넣어 사업 전면에 나서는 동시에 삼성물산 등 민간 출자사들의 추가 출자도 유도하는 방안이다. 그러나 공영개발을 통한 사업 구도 바꾸기는 용산사업을 삐걱거리게 한 근본적 원인인 사업성 위험을 해결한 것이 아니어서 자칫하면 코레일의 부실만 더 커질 수 있다는 우려도 나온다.

6일 용산사업 최대 주주인 코레일과 시행자 드림허브프로젝트금융투자(드림허브)의 설명을 종합하면, 드림허브 이사회가 5일 코레일에 요청한 전환사채(CB) 625억원의 인수가 쉽지 않을 전망이다. 민간 출자사들은 코레일이 625억원 어치를 우선 사주면 전체 전환사채 물량(2500억원) 가운데 민간출자사 몫에 해당하는 1875억원을 주주배정과 3자 배정 방식 등을 통해 6월 말까지 인수하겠다고 밝힌 바 있다.

드림허브는 29개 출자사에 지분별 참여를 요청하는 공문을 보내 다음달 15일까지 인수 확약서를 제출해달라고 촉구했다. 그러나 코레일은 전환사채를 인수하려 해도 내부 이사회 의결을 거치는 데 수주일 이상 걸려 불가능하다는 태도이다. 코레일 관계자는 “민간 출자사들이 1조4000억원을 출자하는 것을 전제조건으로, 코레일이 아직 못 받은 토지 대금 5조3000억원 가운데 2조6000억원을 증자하는 게 유일한 해법이라는 기존 방침에 변화가 없다. 민간 출자사들도 시간이 필요한 만큼 우선 증자 확약이라도 하면 랜드마크빌딩 계약금 4161억원을 추가 지원하겠다”고 말했다.

코레일은 출자를 통한 사업 재편을 구상한 것으로 관측된다. 용산사업은 애초 공공·민간합동 프로젝트파이낸싱(PF) 사업으로 시작했지만 코레일 계획대로 증자가 이뤄지면 공기업인 코레일이 드림허브 지분 57%(종전 25%)를 갖게 돼 사업 성격이 공영개발로 전환될 여지가 생기기 때문이다. 공기업 지분이 30% 이상인 회사는 ‘공공기관의 운영에 관한 법률’에 따라 기획재정부장관이 공공기관으로 지정할 수 있다. 이렇게 되면 코레일은 정부의 지원을 받아 공공성을 명분으로 사업성을 개선할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

그러나 용산사업은 코레일 구상대로 판을 다시 짜기가 쉽지 않다는 게 전문가들의 진단이다. 국내에서 대표적인 민자역사 개발 성공사례로 손꼽히는 왕십리민자역사 ‘비트플렉스’의 조준래 회장은 “용산국제업무단지는 과거 고성장 시기에 고용 창출, 오피스타운과 상업시설의 수요 증가가 지속될 것으로 예상하고 낡은 개발 패러다임에 근거해 장미빛 사업 계획을 짠 것이 패착이다. 공영개발 구상이 나오고 있지만 지금은 공공투자에 따른 경기부양 효과가 과거처럼 크지 않아 정부가 나서기도 쉽지 않다”고 말했다.

서울대 환경대학원 김경민 교수(도시계획)는 용산사업을 중단한 뒤 ‘공공 디벨로퍼’(시행사) 제도를 도입해 단계적으로 개발하는 방안을 제안했다. 김 교수는 뉴욕시와 뉴욕주 정부가 공공 디벨로퍼를 내세워 20여년에 걸쳐 단계적으로 개발한 ‘배터리파크 시티’의 성공 경험을 예로 들었다. 뉴욕 허드슨 강변에 위치한 ‘배터리파크 시티’는 1960년대 초반부터 개발이 추진됐으나, 70년대 민간 투자 부진으로 시행사가 파산한 바 있다.

정부는 신중하게 좀더 지켜보겠다는 태도다. 서승환 국토교통부 장관 후보자는 6일 국회 인사청문회에서 용산개발과 관련한 질문을 받고 “예의주시할 필요가 있다고 보지만, 국토교통부가 직접 개입해야 하는지에 대해서는 생각해봐야 한다”고 말했다.

최종훈 노현웅 기자 [e-mail]

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