‘한강 르네상스’ 꿈이 화근…코레일, 5조원대 손실 불가피

용산국제업무지구 개발사업이 결국 부도를 내 파산 절차에 들어간 용산개발 자산관리위탁회사인 용산역세권개발㈜이 들어서 있는 서울 광화문 동화면세점 빌딩 1층에 용산 역세권 조감도가 전시되어 있다. 김경호 기자 [e-mail]

파국 위기 용산개발, 출구 안보여

국토부 “민간사업 관여 안해”
서울시도 뾰족한 대책 못내놔
부도땐 코레일쪽 막대한 손해
4.9% 지분 가진 서울시도 부담

코레일, 새 민간투자자 찾거나
안되면 공영개발 나설 가능성
내달 개발구역 해제 ‘발등의 불’

‘노른자위’ 31조원 사업 좌초
당분간 부동산시장 경색 우려

파산 위기가 바짝 다가온 서울 용산역세권 개발사업은 마땅한 ‘출구’를 찾기 어려울 전망이다. 민간사업에 불개입 원칙을 밝혀온 정부가 당장 팔을 걷어붙이고 나서기가 어려운데다, 코레일과 서울시도 정부의 협조 없이 수습 대책을 내놓기가 쉽지 않아 보인다.

국토해양부는 13일 채무불이행에 빠진 용산국제업무지구 개발사업과 관련해 긴급회의를 열어 상황을 점검하고 대책을 논의했다. 그러나 민간 부동산개발 사업에 직접 개입할 수 없다는 종전의 태도를 고수했다. 국토부 관계자는 “이번 사태가 코레일 본연의 임무인 철도운송사업에 영향을 미칠 것인지 검토하기 위해 상황을 파악하고 있다. 용산 개발은 철도 공기업의 부대사업이고 민간 개발사업이라는 점에서 애초 방침대로 관여할 성질은 아니라 본다”고 말했다.

코레일이 용산 사업에서 손실을 내면 자본잠식과 철도 운임 상승 가능성이 우려된다. 코레일이 2007년 드림허브에 매각했던 철도정비창 땅값은 8조원이었으나 현재는 코레일 자체 분석 결과 3조8000억~4조원 수준으로 평가된다. 사업 무산에 따른 땅값 손실만 4조원에 이른다. 그러나 애초 코레일은 토지처분이익을 5조5000억원으로 계산해 총 자본금을 8조8000억원으로 잡아놨다. 따라서 이 땅을 돌려받으면서 토지 평가액이 3조원 이상이라고 보면 자본이 일부 잠식되는 수준이라는 게 코레일의 설명이다.

코레일은 용산 사업을 위해 빌린 자산유동화증권(ABS)과 자산담보부기업어음(ABCP)에 대한 지급보증 2조4363억원을 갚고 땅을 돌려받아 자체 개발하는 방안을 검토중이다. 전날 만기가 도래한 자산담보부어음 이자 52억원을 포함해 1조원 이상의 원리금을 6월12일까지 갚는 등 오는 10월17일까지 총 2조4600억원 상당의 상환을 마무리하고 현재 드림허브 소유로 넘어간 용산 철도기지창 터를 되찾아오겠다는 것이다.

코레일은 땅을 돌려받은 뒤 용산 개발을 위한 ‘새판 짜기’로 돌파구를 모색할 것으로 예상된다. 코레일이 철도차량기지 터를 직접 공영개발하거나 개발에 나서려는 민간사업자에게 판다면 땅값 폭락을 막고 인근 개발구역에서 제외된 서부이촌동 주민들의 피해도 최소화할 수 있기 때문이다.

사업허가권자인 서울시에도 비상이 걸렸다. 서울시는 2007년 오세훈 당시 시장 재직 때 이른바 ‘한강르네상스’ 구상에 따라 서부이촌동 통합개발을 밀어붙인 ‘원죄’를 안고 있다. 또 서울시 에스에이치(SH)공사는 코레일과 함께 공공투자자로 용산 개발에 참여해, 드림허브 지분 4.9%(490억원)를 보유하고 있다.

서울시는 주민 대책을 검토하면서 다음달까지 지켜보겠다는 태도다. 도시개발법상 개발구역 지정 후 3년 안에 서울시에 실시계획 인가를 신청하지 않으면 개발구역 지정이 자동 해제된다. 용산 개발사업은 2010년 4월22일에 지정됐기 때문에 다음달 22일까지 서울시에 인가 신청을 하지 않으면 처음부터 새로 개발사업 절차를 밟아야 한다. 서울시 관계자는 “4월22일 전까지 시의 입장을 내놓기는 어렵다. 현재 급선무는 주민 보상 문제로 14일 코레일 등과 내부적으로 대책회의를 열 계획”이라고 말했다. 이 관계자는 “만약 코레일이 4월22일 실시계획 인가 신청을 한다면 사업자를 취소하고 변경할 수 있는지 검토하게 될 것”이라고 말했다.

‘용산 쇼크’가 가뜩이나 침체돼 있는 부동산시장에 끼칠 파장도 만만치 않을 것으로 보인다. 서울 한복판의 뛰어난 입지에서 추진된 31조원 규모의 대형 개발사업이 무너진 데 따른 충격으로 당분간 부동산시장이 경색될 것이라는 게 전문가들의 지적이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “용산을 비롯해 서울 구도심, 여의도 등 인근 지역 부동산시장에도 찬바람이 불면서 거래가 얼어붙을 것으로 우려된다”고 말했다.

최종훈 임인택 기자 [e-mail]

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