공시가격 실거래가 반영비율 지역따라 가격따라 들쭉날쭉

서울지역 아파트 71.4% 전국 최저
9억원 넘는 단독주택은 49% 불과
비싼 집 보유자가 세금 덜 내는 셈
기득권층 반발 밀려 타협한 결과
“80% 이상땐 2조~4조 세수 확보”

재산세 등 각종 조세부담의 기준으로 쓰이는 부동산 공시가격과 실거래가의 차이가 지역별, 가격대별로 들쭉날쭉해 공시가격의 형평성이 크게 떨어진다는 지적이 나왔다. 실거래가격이 같은 집인데도 어느 지역에 위치하느냐에 따라 공시가격이 달라진다는 것이다. 특히 서울지역 아파트의 실거래가 대비 공시가격은 71.4%로 전국에서 가장 낮았다.

9일 한국부동산분석학회(회장 이용만 한성대 부동산학과 교수)가 서울 남대문로 상공회의소에서 연 ‘지하경제 양성화를 위한 부동산 공시가격 형평성 제고 방안’ 정책세미나에서 양승철 명지전문대 교수(부동산경영학)는 ‘부동산 공시가격의 불형평성 실태와 문제점’이라는 주제 발표를 통해 이같이 밝혔다.

양 교수에 따르면, 2012년 1월1일 기준 공시지가와 주택 공시가격을 지난해 거래신고된 실거래가격과 비교했더니, 부동산 공시가격의 전국 평균 실거래가격 반영비율은 토지 59.8%, 단독주택 56.1%, 공동주택(아파트·다세대·연립) 74.0%로 나타났다. 공동주택을 제외하고는 토지와 단독주택 모두 공시가격이 실거래가격의 60% 이하로 그 수준이 매우 낮게 나왔다. 이는 같은 가격의 부동산 가운데 공동주택을 소유한 사람이 현행 조세체계에서는 가장 불리하다는 것을 의미한다고 양 교수는 설명했다.

수도권과 지방의 격차도 두드러졌다. 수도권의 실거래가격 반영비율은 토지가 60% 이상으로 전국 평균을 웃돈 반면 단독주택은 서울이 48.2%, 인천이 53.3%, 경기도가 54.1%로 전국 평균보다 낮은 수준을 보였다. 특히 서울의 공동주택 실거래가격 반영비율은 68.4%로 전국에서 가장 낮았으며, 단독주택도 서울이 48.2%로 울산(47.3%), 세종(48.2%)에 이어 전국에서 세번째로 낮은 수준이었다. 이는 서울에서 주택을 보유한 사람이 같은 가격의 지방 주택을 보유한 사람보다 상대적으로 낮은 공시가격을 적용받아 재산세 등 세금도 덜 낸다는 뜻이다.

서울시 안에서도 지역과 부동산 유형별로 공시가격의 실거래가격 반영비율이 차이를 보였다. 토지는 강북구가 74.8%로 가장 높은 반면 강남구는 53.3%로 가장 낮게 나타나 이 두 지역의 차이는 21.5%포인트였다. 단독주택의 경우 가격수준별 공시가격의 불형평성이 심각했다. 전국 5000만원 이상 1억원 미만 주택의 실거래가격 반영비율은 58.2%로 높았으나, 9억원 이상 주택의 비율은 49.1%로 낮게 나타나, 상대적으로 값비싼 주택의 공시가격이 낮아지는 역진성이 존재했다.

이런 현상에는 정치적 배경이 깔려 있다는 풀이가 나온다. 공시지가는 노태우 정권 당시인 1989년 과세와 보상 등의 공적 기준으로 쓰기 위해 처음 도입됐는데, 출발부터 기득권층과 타협한 결과였다. 공시지가를 시장가치에 가깝게 산정할 경우 조세부담이 만만찮다는 기득권층의 반발로 당시 정부는 공시지가를 실거래가보다 낮게 산정하도록 했다. 이후 2005년부터 도입된 주택 공시가격도 비슷한 과정을 밟았다. 정부는 조세저항에 대한 정치적 고려를 해마다 발표하는 주택 공시가격에 반영했다.

양 교수는 “공시가격의 불형평성으로 인해 정부 및 지방자치단체의 조세수입 감소, 저소득층의 조세부담이 커지는 문제가 발생하고 있다. 공시가격의 지역간, 부동산 유형간, 가격대별 형평성을 확보하면서 실거래가격 반영비율을 80% 이상으로 하면 최소 2조원에서 최대 4조3000억원의 추가적인 재산세수를 확보할 수 있는 것으로 추정된다”고 말했다. 정수연 제주대학교 교수(경제학과)는 “감정평가사는 오로지 시장가치를 산정하고 정부는 시장가치에 적용하는 현실화율을 그때그때 투명하게 공개해 공시가격의 형평성을 높여나가야 한다”고 제안했다.

정부는 공시가격 현실화율과 형평성을 꾸준히 높여나가는 중이라고 밝히고 있다. 국토교통부 부동산평가과 관계자는 “신고된 실거래가의 적정성을 100% 신뢰할 수 없어 형평성 논란은 다소 부풀려진 측면이 있다. 지난해부터 단독주택 공시가격의 현실화율을 높이는 등 공시가격 제도 운용 개선에 나서고 있는 중”이라고 말했다.

최종훈 노현웅 기자 [e-mail]

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