‘모든 상가 임차인 10년 임대 보장’ 실현될까

상가임대차보호법 개정안
이달 국회 통과 여부 관심
계약갱신 거부도 엄격 제한
여당 반대로 처리 불투명

상가 임차인이면 누구나 최장 10년간 임대기간을 보장받을 수 있도록 하는 상가건물임대차보호법 개정안이 이달 임시국회에서 처리될지 관심을 모으고 있다. 장하나 민주당 의원을 비롯한 국회의원 10명은 최근 상가건물의 임차인 권리 강화를 뼈대로 한 ‘상가건물임대차보호법 개정 법률안’을 발의했다. 앞서 지난 3일에는 임내현 민주당 의원 등 20명도 비슷한 내용의 법률 개정안을 제출한 바 있다.

국회 상임위인 법제사법위원회의 심의를 앞두고 있는 이번 개정안은 이 법의 적용 대상을 모든 상가 임대차로 확대했다. 현행법은 환산보증금(보증금과, 월세금액에 100을 곱한 금액의 합) 기준으로 서울은 3억원 이하, 지방은 1억5000만원 이하 등에 해당하는 일부 영세 상인만 보호하도록 돼 있는데, 개정안은 환산보증금 제한을 폐지한 게 핵심이다. 상가 세입자들은 최근 수년간 임대료가 크게 올라 현행법 기준으로는 서울 상가의 4분의 1 정도만 보호 대상이 되는 등 현실에 맞지 않는다고 지적해왔다.

개정안은 또 임차인이 희망할 경우 현행 최대 5년인 계약 갱신 청구 기간을 최대 10년으로 대폭 늘렸다. 이와 함께 집주인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유도 ‘건물 붕괴 위험 등으로 철거나 재건축이 필요한 때’로 엄격히 제한했다. 이는 건물주가 재건축을 핑계로 세입자를 쫓아내는 사례가 많아 이를 막기 위한 것이다.

또 상가건물의 경매처분 때 임차인이 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있는 금액을 임대건물 가액의 2분의 1 범위 내에서 대통령령으로 정하도록 했다. 지금은 임대건물 가액의 3분의 1 범위 내에서 지역에 따라 750만(지방)~1500만원(서울)까지만 변제받을 수 있어, 건물주 파산 때 임차상인 보호 효과가 미흡하다는 지적이 많았다. 그밖에 보증금을 월세로 환산할 때 적용하는 이율을 연 15%에서 10%로 낮춰 임차인의 월세 전환 부담을 줄였다. 예를 들어, 현재는 보증금 1억원이라면 월세로 바꿀 때 125만원이 되지만, 개정안에 따르면 월 83만3333원으로 낮아진다.

상가임대차보호법 개정안의 이번 임시국회 처리 여부는 불투명한 상태다. 새누리당 쪽은 “상가 임차인 보호 취지에는 공감하지만 부작용도 고려해봐야 한다”는 모호한 태도를 보이고 있다. 보호 대상 임차인 범위를 지나치게 확대하면 건물주의 재산권이 침해된다는 것이 반대 이유다. 이와 관련해 서울중앙지법은 지난 5일 한 유명 연예인이 세입자에게 상가를 비워달라며 제기한 명도 소송에서 “이 법은 보호대상을 보증금 기준으로 나눠 사회·경제적 약자인 영세상인을 보호하는 데에 그 입법취지가 있다. 임차인에게 지나치게 불합리한 규정이라 볼 수 없다”며 건물주의 손을 들어준 바 있다.

전문가들은 최근 수년간 상가건물 임대료가 뛰어오른 점을 고려하면 제도 개선이 시급하다고 지적한다. 서울의 경우 보증금 1억원에 월세 200만원 정도를 기업형 상인으로 볼 수 없는 게 현실이기 때문이다. 민주사회를 위한 변호사모임의 김남주 변호사는 “유흥업소 같은 진짜 기업형 상가를 제외한 모든 임차상인을 보호하는 게 입법 취지에 맞다고 본다”고 말했다.

최종훈 기자 [e-mail]

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