상가임대차보호법 개정안 국회 통과됐지만…모든 상가 임대기간 5년 보장 ‘속빈강정’ 될라

(※ 클릭하시면 더 크게 보실 수 있습니다)

환산보증금 기준 넘어도
임차인 계약갱신 요구 가능
임대료 인상 상한은 적용 안돼
“마음만 먹으면 악용 소지”
건물주 바뀔 때도 보호 못받아

상가 임차인이면 누구나 임대기간 5년을 보장받도록 하는 상가건물임대차보호법 개정안이 국회를 통과했다. 그러나 임차상인의 권리는 일정 수준으로 제약하는 등 제도의 빈틈이 여전해 임차인 보호의 실효성은 떨어질 것이라는 지적이 나온다.

3일 국회와 참여연대 등 시민단체의 말을 종합하면, 국회는 지난 2일 본회의를 열고 상가건물임대차보호법 개정안을 통과시켰으며, 국무회의 의결 등을 거쳐 이르면 올해 하반기부터 본격 시행될 예정이다.

개정 법률은 임차인의 환산보증금(보증금과 월세에 100을 곱한 급액의 합)이 일정 금액을 초과하는 임대차 계약자에게도 5년 간 계약갱신 요구권을 부여했다. 지금까지는 서울 기준 환산보증금 3억원, 지방은 1억5000만원 이하인 임차인이어야 최대 5년의 임대차 기간을 보장받았는데, 앞으로는 환산보증금 규모에 관계없이 모든 임차상인에게 이를 적용하기로 한 것이다. 이는 최근 수년 간 임대료가 크게 올라 서울의 경우 전체 상가의 4분의 1 정도만 계약갱신 요구권 대상이 되는 등 기준이 현실과 동떨어졌다는 논란에 따른 조처다.

개정 법률은 또 건물주가 임대차계약 갱신을 거절할 수 있는 사유 가운데 하나인 재건축 관련 조항을 엄격하게 규정했다. 건물주가 임대차계약 당시 철거 및 재건축을 미리 고지한 경우, 건물의 노후·훼손·멸실로 안전사고 우려가 있는 경우 등이어야 세입자를 내보낼 수 있도록 했다. 지금까지는 멀쩡한 건물인데도 임대인이 재건축 계획을 내세워 세입자를 쫓아내는 사례가 많았으나 앞으로는 이런 피해가 줄어들 전망이다.

그밖에 금융기관이 세입자로부터 ‘보증금반환채권’을 건네받은 때에는 우선변제권도 승계받도록 하는 조항이 신설됐다. 이는 지난 ‘4·1 부동산대책’에서 도입하기로 한 ‘목돈 안 드는 전세’를 상가건물에 적용하기 위한 조처로, 세입자가 보증금을 돌려받을 수 있는 권리인 보증금 반환채권을 은행에 넘기고 대신 전세대출을 받을 때 금리를 낮춰 받을 수 있도록 한 것이다.

이번 개정법에 대해 시민단체와 전문가들은 여전히 미흡한 구석이 많다고 지적한다. 보증금액에 상관없이 모든 임차상인에게 최소 5년간 계약갱신 요구권을 주기는 했지만 임대료 인상률 상한(9%)은 적용하지 않기로 한 것은 대표적인 독소조항으로 꼽힌다. 토지정의시민연대 이성영 정책팀장은 “임대인이 계약갱신을 하지 않으려고 마음 먹는다면 임대료를 대폭 올려 세입자를 압박하는 등 악용될 소지가 많다”고 비판했다.

건물 주인이 바뀌는 경우 세입자를 보호하지 못하는 것도 문제로 지적된다. 현행법은 법 적용 대상이 되는 세입자는 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생기는 이른바 ‘대항력’을 부여하고 있다. 그러나 개정법은 환산보증금 기준을 초과한 세입자의 대항력은 인정하지 않기로 선을 그었다. 민주사회를 위한 변호사모임(민변)의 김남주 변호사는 “이후 시행령을 고치는 등 제도 보완이 필요하다. 유흥업소 같은 기업형 상가를 제외한 모든 임차상인이 환산보증금에 상관없이 법의 적용을 받도록 하는 게 바람직하다”고 말했다

최종훈 기자 [e-mail]

<한겨레 인기기사>

■ 박정희 전 대통령이 깔았던 호피는 어디로 갔을까?
■ 이 눈빛…차유람의 큐는 ‘칼’이었다
■ 평균나이 75살…‘할배 4인방’ 예능에 떴다
■ 후원 2개월만에…박인비 스폰서의 선견지명
■ [화보] 이집트 군부 개입 초읽기 ‘일촉즉발’