재건축 앞둔 주택은 공유형 모기지 안될듯

국토부, 대상자 선정기준 윤곽
상환기간 전월세 가능할 전망

정부가 ‘8·28 전월세 대책’에 따라 10월부터 도입하기로 한 초저리 공유형 모기지(장기대출)의 대상자를 선정하기 위한 세부 기준 마련에 착수했다.

1일 국토교통부 관계자들의 말을 종합하면, 국토부는 공유형 모기지 대출 신청자를 심사할 때 주택의 적합성, 차주의 상환능력, 지원 가구의 적정성 등 세 가지 평가 항목에 점수를 매겨 종합점수가 높은 사람에게 우선 지원하기로 했다. 국토부 고위 관계자는 “이번주 중 전문가들의 의견을 수렴한 뒤 9월 중 선정 기준을 확정할 계획”이라고 밝혔다. 주택 보유자와 국민주택기금이 집값 등락에 따른 수익과 손실을 나누는 이번 모기지는 연소득 7000만원 이하 무주택 가구주가 시가 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 주택을 생애 최초로 구입할 때 연이율 1~2%로 집값의 최대 70%(2억원 한도)까지 지원된다.

평가 항목 중 주택의 적합성은 해당 주택이 공유형 모기지 대상으로 안정적인가의 여부를 따지는 것이다. 여기에는 주택의 노후도, 위치, 매매가 대비 전세가 수준 등이 평가 요소로 포함된다. 차주의 상환 능력은 담보비율(LTV), 가구 소득 등이 고려되며, 가구의 적정성은 노부모 부양 여부, 자녀 수 등이 변수가 될 전망이다. 국토부 주택기금과 관계자는 “집값 하락 우려가 적은 지역의 주택을 구입하면서 상환 능력이 양호한 실수요자 가운데서도 노부모를 모시는 등 지원이 더 필요한 가구를 우대할 것”이라고 말했다.

주택의 적합성 평가 때 재건축을 앞두고 있는 노후 주택은 낮은 점수를 받거나 대상에서 아예 제외될 가능성이 점쳐진다. 재건축 사업에 착수하는 주택은 소유권이 재건축 조합으로 이전되는 데 따라 모기지 대출을 중도 상환해야 하기 때문이다. 이에 따라 적어도 조합설립인가를 받은 재건축 주택은 대출 대상에 포함되기 어려울 것으로 예상된다. 그러나 분당·일산 등 리모델링을 앞둔 수도권 새도시 아파트의 경우는 대출이 가능하다.

수요자가 모기지 대출 상환기간 중간에 전월세를 놓는 것도 가능할 전망이다. 국토부는 공유형 모기지의 만기가 20년인데다, 지방 인사 발령 등 불가피하게 일시 이주 수요가 발생할 수 있다는 점도 고려해 전월세를 금지할 필요가 없다고 보고 있다. 만일 모기지 수요자가 처음부터 주택을 제3자에게 전월세로 빌려주는 경우에는 수익이 아니라 손실이 발생할 가능성이 커 이런 사례는 많지 않을 것이라는 게 국토부의 분석이다. 김규정 우리투자증권 백세시대연구소 부동산팀장은 “예를 들어 손익공유형 모기지로 집값의 40%를 대출받은 집은 담보비율(LTV)이 높아지는 문제로 인해 전셋값 시세가 집값의 30~40% 수준으로 떨어진다. 전월세를 놓는다면 직접 거주할 때보다 손해를 보게 된다”고 말했다.

최종훈 기자 [e-mail]