‘연 1%대’ 공유형 모기지 내달 1일 출시

우리은행 인터넷뱅킹 통해 접수
대출신청 5000명 중 3000명 선정

다문화·장애인·신혼부부 등 가점
재건축·리모델링 앞둔 주택 제외

수요자와 국민주택기금이 주택 매입·매각에 따른 수익과 손실을 나눠갖는 공유형 모기지(장기대출) 상품이 다음달 1일 출시된다. 연 1~2%의 초저금리 대출이어서 무주택자들의 관심이 높을 것으로 예상된다.

국토교통부는 11일 열린 경제장관회의에서 공유형 모기지 시범사업의 추진일정을 확정했다고 밝혔다. 시범사업 대상은 총 3000가구로 다음달 1일부터 우리은행 인터넷 뱅킹을 통해 접수를 시작한다.

국토부는 우선 선착순으로 총 5000가구까지 대출 신청을 받은 뒤 10월4일부터 1차 대출심사를 통해 4000가구를 선정할 방침이다. 이때 매입 예정 가격이 한국감정원의 조사에 따른 시세 대비 10% 이상인 신청자나 대출심사 평가표에서 일정 점수(60점) 이하 신청자는 제외된다. 8일부터는 한국감정원이 신청 주택에 대한 현지 실사를 통해 주택가격을 조사하고 매입 가격 및 주택 적정성 등을 심사한다. 이후 10일부터 우리은행이 대출심사평가표를 적용해 일정 점수 이상인 3000건을 선착순으로 선발해 11일부터 최종 대출승인 여부를 통보하게 된다.

대출심사평가는 신청인에 대한 정책적 지원 필요성, 차주의 상환 능력, 대상 주택의 적정성 등을 따져 100점 만점으로 진행한다. 정책적 지원 필요성에는 무주택 기간·가구원수·자산보유현황 등 4개 항목이 포함되며, 장애인·다문화·신혼부부·노인부양가구에게 가점이 부여된다. 상환능력 부문은 신용등급, 담보대출비율(LTV), 소득대비 대출액 등 5개 항목, 대상 주택의 적격성 부문은 단지규모, 경과년수, 감정원 정성평가 등 6개 항목으로 평가된다.

국토부는 수익형·손익형 모기지의 특징을 감안해 평가항목별 가중치를 차등화하기로 했다. 수익형의 경우 집값의 70%까지 대출되는 만큼 상환능력(30%)을, 손익형은 국민주택기금의 원금손실 위험이 있는 만큼 주택 적격성(50%) 비중을 상대적으로 높게 책정했다. 조합설립인가를 받은 재건축·리모델링 아파트는 5년 내 주택이 멸실될 가능성이 높아 대출 대상에서 제외된다. 대출을 받은 뒤 추가 주택구입으로 2주택 이상 보유자가 된 경우에는 공유형 모기지를 조기상환해야 한다. 만일 대출을 받은 6억원짜리 아파트가 매각시점에 9억원 초과 주택이 돼 양도소득세가 발생할 때는 양도세를 제외한 수익에 대해 국민주택기금과 배분한다.

전문가들은 이번 공유형 모기지가 낮은 이자와 위험 분산 등 기존 대출 상품에서는 볼 수 없는 매력을 갖고는 있지만 신중한 접근이 필요하다고 지적한다. 만약 집값이 오른다면 주택 보유자가 수익을 독점하는 생애최초 주택구입자금(연 2.6~3.4%)을 빌리는 편이 더 유리하고, 집값이 하락한다고 가정하면 처음부터 집을 구입하지 않는 게 현명한 선택이 되기 때문이다. 박원갑 케이비(KB)국민은행 부동산 전문위원은 “전월세로 사는 것보다 저렴한 비용으로 내집을 마련할 수 있다는 게 공유형 모기지의 장점이지만, 집값이 오른다면 반드시 유리한 상품은 아니다”라고 말했다. 일각에서는 담보대출비율이 높은 수익형 모기지 이용자들의 경우 집값이 떨어질 때 손실을 나홀로 감당해야 해 ‘하우스푸어’로 전락하기 쉽다는 우려도 나온다.

최종훈 기자 [e-mail]