전세금 반환보증, 깡통주택 세입자에 ‘그림의 떡’

선순위 채권액·전세금 합친 금액이
아파트값 90% 넘으면 가입 못해
대한주택보증 “부분보증 안돼”
“전세금 일부라도 혜택 줘야” 의견

서울 마포에 사는 주부 정아무개(33)씨는 최근 방송과 신문 등에 소개된 ‘전세보증금 반환보증’을 이용하기 위해 대한주택보증 영업점을 찾았다가 낭패만 겪었다. 언론에서는 정씨 같은 이른바 ‘깡통주택’ 전세 세입자를 위한 보증 상품이 새로 나왔다고 했으나 현실은 달랐던 것이다.

정씨가 세든 아파트는 선순위 채권 1억원이 있고 정씨 전세금이 2억원인데 현재 주택 매매 가격은 3억원 선이었다. 이처럼 선순위 채권액과 전세금을 합친 금액이 아파트 값의 100%를 넘는 경우에는 아예 가입 대상이 될 수 없다는 게 대한주택보증의 설명이었다. 정씨는 “나 같은 경우 집값 3억원의 90%인 2억7000만원에서 선순위 채권액 1억원을 빼, 전세금 2억원 중 1억7000만원까지만 보증을 해주는 줄 았았다. 그런데 아예 가입조차 할 수 없다면 이 보증이 깡통주택 임차인을 위해 나왔다고 할 수 없는 게 아니냐”고 말했다.

대한주택보증이 지난달 10일 처음 출시한 전세보증금 반환 보증이 임차인 가운데서도 가장 불안정한 처지인 깡통주택 세입자에게는 ‘그림의 떡’이라는 지적이 나오고 있다. ‘8·28 전월세 대책’에 따라 만들어진 이 보증 상품은 집주인이 계약 종료 후 한달 내 보증금을 돌려주지 않거나 집이 경매로 넘어가 보증금 반환을 보장받지 못할 경우 대한주택보증이 보증금을 대신 반환해주는 상품이다. 서울보증보험도 이런 상품을 판매하고는 있으나 대한주택보증의 보증 상품은 공적기관이 저렴한 수수료를 받고 더 많은 세입자들에게 기회를 준다는 점에서 눈길을 모았다.

문제는 보증 한도다. 대한주택보증은 보증 한도를 아파트의 경우 주택가액의 90%, 일반 단독·연립 등은 70~80% 선으로 제한하고 있다. 선순위 채권액과 전세금을 합친 금액이 집값의 90%를 넘는 아파트의 세입자는 아예 보증을 받을 수 없다는 뜻이다. 대한주택보증 영업기획실 관계자는 “전세보증금 반환보증은 임차인의 전세금 전액을 보증하지, 부분 보증을 해주지는 않는다. 만일 선순위 채권액과 전세금을 합친 금액이 집값의 90%를 넘는 아파트에 대해 반환보증을 해주는 경우 주택이 경매에 넘어갈 때 대한주택보증과 임차인이 손실금을 집주인으로부터 받아내기 위해 다퉈야 하는 상황이 닥치게 된다”고 말했다. 공공기관이기는 하지만 정부의 지원 없이 손실을 봐가면서까지 보증을 해주기는 어렵다는 것이다.

전문가들은 이번 전세보증금 반환보증 도입 취지에 비춰 보면 깡통주택 세입자가 전세금의 일부라도 보증을 원하는 경우 혜택을 줘야 한다고 지적한다. 김규정 우리투자증권 부동산팀장은 “수수료를 제외하고는 서울보증보험과 대한주택보증의 상품간 보증 방식에 큰 차이가 없다. 대한주택보증의 보증은 깡통주택 세입자도 일부 이용할 수 있도록 하는 게 바람직하다”고 말했다. 대한주택보증 관계자는 “이번 보증 상품의 이용 실적을 봐가며 깡통주택에 대한 보증 한도 확대 여부를 검토하겠다”고 말했다. 최종훈 기자 [e-mail]