임대료 인상 제한 ‘준공공임대주택’ 오늘부터 시행 전월세난 완화 효과 기대는 ‘글쎄’

강제력 없고 세입자 보호도 미흡

민간 임대주택 공급을 크게 늘리기 위한 준공공임대주택 제도가 처음으로 도입된다. 그러나 집주인의 임대 등록에 법적인 강제력이 없는 데다, 세입자 보호 장치도 미흡해 취지는 좋지만 실효성은 떨어질 것이라는 우려가 나온다.

국토교통부는 ‘4·1 부동산 대책’에 따라 지난 5월 국회를 통과한 임대주택법 개정안 하위법령이 5일부터 시행된다고 4일 밝혔다. 준공공임대주택이란, 민간 임대사업자가 보유 주택을 시·군·구에 등록하면 각종 세제 혜택을 제공하는 대신 임대료 인상률을 제한받도록 한 것이다. 등록 대상은 지난 4월1일 이후 신규로 구입한 전용면적 85㎡ 이하 주택이다. 등록 임대주택 수는 1채 이상이면 되고 의무임대기간은 기존 민간 매입임대(5년)의 2배인 10년이다. 최초 임대료는 주변 시세 이하이며, 임대료 인상률은 연 5% 이내로 제한된다.

준공공임대로 등록한 집주인에게는 취득세·재산세 감면, 양도소득세 장기보유 특별공제율 60% 적용, 양도세 중과세 배제, 종합부동산세 합산 배제, 소득세 감면 등의 혜택이 주어진다. 또 국민주택기금을 통해 주택 매입·개량 자금도 융자해준다. 매입자금의 경우 연 2.7%의 금리로 수도권 주택은 1억5000만원, 지방은 7500만원까지 지원된다. 국토부 김효정 주거복지과장은 “준공공임대주택의 수익성이 일반적인 전월세 주택에 비해 높은 편이어서 인센티브가 시행되는 내년 1월부터 임대주택 등록이 본격화할 것”이라고 내다봤다.

부동산 업계에서는 세금이 주는 등 수익률이 높아지면 준공공임대 등록 사업자가 늘어날 가능성은 높다고 본다. 하지만 이번 제도 설계로는 민간 전월세 가격의 급등을 막고 임차인의 주거안정을 꾀하는 효과까지 내기에는 역부족이라는 평가가 나온다.

무엇보다 준공공임대 역시 일반 전월세 주택과 마찬가지로 2년 계약기간 뒤에는 집주인이 마음대로 세입자를 내보낼 수 있다는 것이 맹점이다. 주택임대차보호법 개정을 통해 최소한 세입자의 1회 계약 갱신은 보장해줘야 한다는 것이다. 이와 함께 2주택 이상 보유자는 준공공임대 등록을 법적으로 강제해야 실효성이 있을 것이라는 지적도 많다. 다수의 집주인들은 세금을 아끼기보다는 일체의 간섭을 받지 않고 2년마다 임대료를 올리는 편을 선호할 것으로 예상되기 때문이다.

김수현 세종대 도시부동산대학원(부동산학) 교수는 “임대주택 등록제를 도입하는 게 정부의 정책 대응력을 높이고 세수도 확보하는 지름길이다. 이 경우 최근 논란을 빚고 있는 다주택자 양도세 중과세 폐지도 받아들일 수 있다”고 말했다.

최종훈 기자 [e-mail]