국토부, 규제 풀어 주택경기 활성화에 ‘올인’

19일 오전 경기도 성남시 수정구 위례새도시 2차 엠코타운 센트로엘 견본주택에서 수요자들이 특별공급 청약 접수를 하고 있다. 위례새도시는 수도권 아파트 분양시장의 주요 관심지역으로 꼽힌다. 연합뉴스

도심 ‘입지규제 최소지구’ 도입
용도·층고제한 풀어 복합개발 허용

2017년까지 규제 30% 줄이기로
재건축 초과이익 환수제도 폐지

전문가들, 정책 불가피성 인정속
“난개발·이익 지나친 사유화” 우려

재건축 초과이익 환수제가 폐지되는 등 주택 관련 규제가 대폭 완화된다. 무주택자들이 집을 쉽게 살 수 있도록 금리가 낮은 공유형 모기지 지원 범위도 넓어진다. 국토교통부는 19일 정부세종청사에서 대통령 업무보고를 하고 이러한 정책 방향을 제시했다. 주택경기 활성화에 정책 역량을 ‘올인’한 것으로 평가된다.

국토부는 먼저 도심 역세권에 주거·상업·문화 기능을 복합적으로 개발할 수 있는 ‘입지규제 최소지구’를 도입하기로 했다. 주거지역·상업지역 등으로 묶여 있는 용도지역 제한을 최소화해 복합 개발의 가능성을 열어주고, 용적률·층고제한 등 규제를 풀어 개발 인센티브를 부여하는 방식이다. 국토부는 일본 도쿄시의 롯폰기힐스, 오테마치와 같은 창의적인 도시재생특구가 개발될 수 있을 것으로 기대하고 있다.

입지규제 최소지구는 개발 필요성이 높은 지역에 대해 지방자치단체의 신청을 받아 국토부가 직접 지정하는 방식으로 진행될 예정이다. 민간자본이 참여하는 도시재생사업에 공공성을 가미한 것으로, 미국식 공공개발을 본보기 삼은 것으로 평가된다. 국토부는 올해 안에 ‘도시재정비촉진을 위한 특별법’을 개정하고, 2015년에 첫 지구를 지정할 예정이다. 국토부는 또 올해 안에 쇠퇴 도심지역에 대한 맞춤형 재생사업을 착수할 계획이다. 뉴타운 사업 무산 등으로 사실상 중단돼 있는 도심재생사업을 정부가 나서서 진행한다는 방침이다. 국토부는 올해 안에 서울 종로구 창신동 일대 등 11개 지구에 대해 재생사업을 시작할 예정이다.

전체 규제개혁 차원에서는 ‘총점관리제’가 도입된다. 국토부의 전체 규제 2400여건을 부담 정도에 따라 등급화한 뒤, 이를 점수로 환산해 관리하는 방법이다. 국토부는 제도 도입을 통해 2017년까지 규제 총점을 30% 줄인다는 방침이다. 침체된 재건축 사업을 활성화하기 위해 재건축 초과이익 환수제도 폐지하기로 했다. 초과이익 환수제는 재건축 준공 때 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원을 넘을 경우 초과금액의 10~50%를 내야 하는 것으로 주택시장 과열기인 2006년 도입됐다가 시장이 침체되자 2012년부터 올해 말까지 부담금 부과를 한시적으로 면제하고 있다. 따라서 환수제가 폐지된다 해도 당장 시장에 영향을 끼치지는 않겠지만 내년 이후 서울 강남, 여의도 등 집값이 비싼 동네의 재건축 사업이 좀더 탄력을 받게 될 가능성은 높다. 또 민영 신규아파트에 대한 전매제한(현행 1년)을 완화하고, 분양가상한제 신축운영 등 시장규제 완화는 계속 이어갈 방침이다.

싼 이자(1%대)로 주택 매입자금을 빌려주는 ‘공유형 모기지’는 대상자가 기존 생애최초 주택구입자에서 5년 이상 무주택자까지 확대된다. 규제 완화를 통해 공급 측면에 인센티브를 주는 동시에, 실수요층을 자극해 주택시장을 떠받치려는 의도로 풀이된다.

전문가들은 전체 방향에 대해선 불가피성을 일부 인정하면도, 각론에 대해서는 의문부호를 남겼다. 케이비(KB)국민은행 박원갑 부동산 전문위원은 “규제 완화를 통해 개발사업에 인센티브를 주는 방식을 많이 도입한 것으로 보인다”며 “난개발 우려와 지나친 개발이익 사유화라는 비판이 나올 수 있으므로, 규제 완화는 사안에 따라 탄력적으로 적용해야 한다”고 평가했다. 서울대 환경대학원 김경민 교수(도시개발)는 “도시재생사업 등 전체적인 콘셉트는 공공성이 가미된 선진적인 모델을 적용해 긍정적으로 보인다”면서도 “개발 과정이 과거 뉴타운과 똑같이 하향식으로 진행되고 있어, 결과적으로 주민들의 동의를 얻는 개발에 난관을 겪을 것으로 예상된다”고 평가했다.

노현웅 기자 [e-mail]