강남권 재건축시장 ‘꿈틀’…집값 상승 도화선 될라

“집주인들이 일단 매물을 거둬들이고 있어요. 호재가 나온 만큼 이번 기회에 매도 가격을 올리겠다는 얘기죠”(강남구 개포주공 3단지 공인중개사)

정부가 지난 19일 재건축 초과이익환수제 폐지, 소형의무비율 완화 등 재건축 규제완화를 추진하겠다고 밝히면서 재건축을 추진하는 노후 아파트 단지가 몰려 있는 서울 강남·강동권(강남, 서초, 송파, 강동) 재건축 시장에 눈길이 쏠리고 있다. 규제 완화가 이뤄지면 재건축 사업성이 훨씬 좋아질 것으로 기대되는데 따른 것이다. ‘부동산114’ 조사를 보면, 초과이익환수제 폐지와 소형의무비율 완화를 통해 수혜가 예상되는 서울 재건축 단지는 6만6335가구에 이르며, 이 가운데 강남·강동권 4구에만 79%인 5만2293가구가 몰려 있다.

“집주인들이 일단 매물 거둬들여”
재건축 초과이익환수제 폐지
소형의무비율 완화 등 기대
수혜대상 79%가 강남·강동권 몰려

분담금 줄이려 ‘분양가 상향’ 땐
수도권 아파트값 오름세 초래할듯
분양가 상한제 빗장까지 풀리면
‘강남 과도한 특혜’ 논란 부를수도

부동산 업계에서는 이번 정부 발표로 개포·잠실·대치·고덕·둔촌·여의도 등 주요 대단지 재건축 사업이 활기를 띨 것으로 보고 있다. 이들 재건축 단지는 최근 취득세 영구인하, 다주택자 양도소득세 중과 폐지 등으로 집값이 바닥을 쳤다는 인식이 퍼지면서 사업에 속도가 붙고 있는데다, 앞으로는 가구당 많게는 1억원 안팎에 이를 것으로 추정되는 부담금을 안 내도 되기 때문이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “재건축 부담금에 대한 걱정이 사라져 조합원들로서는 부담금 면제 기간인 올해 말까지 관리처분인가(조합원 주택배정 및 분담금 확정 절차)를 받기 위해 무리하게 사업을 서두를 필요가 없어졌다. 속도 조절과 함께 단지 여건에 맞는 다채로운 사업계획이 모색될 것”이라고 내다봤다.

정부의 강남권 재건축 아파트값 띄우기가 자칫하면 수도권 집값 연쇄 상승의 도화선이 될 것이라는 우려도 나온다. 사업성이 좋아지면 재건축 아파트를 일반분양할 때 조합원들의 분담금을 줄이기 위한 분양가 상향 조정 가능성이 커질 수밖에 없고 고분양가는 전체 시장에 나쁜 영향을 끼칠 수밖에 없다. 지난 2000년대 중반만 해도 강남 재건축에서 시작된 고분양가로 인해 강남 일반아파트, 목동 등 서울 전역, 수도권 등으로 아파트값 오름세가 점차 확산된 바 있다.

이에 따라 현재 거의 유일하게 남아 있는 대표적인 규제 장치인 분양가 상한제는 폐지가 더 어렵게 됐다는 지적도 나온다. 박원갑 케이비(KB)국민은행 부동산전문위원은 “재건축이 들썩이면 ‘분양가 상한제 폐지’가 위험하다는 목소리가 커질 수 있다”고 말했다. 정부와 새누리당은 분양가 상한제의 폐지 또는 신축 운영을 추진한다는 방침이다. 하지만 재건축 초과이익환수제 폐지와 함께 분양가 상한제 빗장까지 제거된다면 강남 재건축 단지를 위한 ‘과도한 특혜’라는 논란을 불러올 전망이다.

한편에서는 주택시장 침체로 재건축 초과이익 환수가 실제로는 올해 말까지 적용 유예돼 왔고 내년부터 부활시켜야 할 이유도 약했기 때문에 폐지에 따른 영향은 제한적일 것이라는 시각도 있다. 김규정 우리투자증권 부동산팀장은 “조합원 한 가구당 초과이익이 3000만원 이상 나려면 일반분양 수익이 많아야 하는데 이런 조건을 갖춘 대규모 단지는 개포주공이나 둔촌주공 등 저층 아파트, 잠실과 여의도·압구정의 초고층 추진 단지 등 몇몇 곳에 불과하다”고 말했다.

전용면적 60㎡ 이하 주택을 20% 이상 짓도록 하는 재건축 소형의무비율이 완화되는데 따른 파급 효과도 당장은 크지 않을 것이라는 전망이 우세하다. 과거 중대형이 인기있을 때는 소형의무비율이 필요했지만 지금은 재건축 조합원들 사이에서도 소형 선호도가 훨씬 높기 때문이다. 그러나 소형의무비율 완화는 집값이 비싼 강남 등 일부 재건축 단지에서는 사업성을 높이는 지렛대로 활용될 여지가 충분해 보인다. 다른 지역과 달리 강남에서는 중대형 선호도가 상대적으로 높은 편이다.

최종훈 기자 [e-mail]