‘수익 공유형’ 대출 문답풀이

대출 금리는 ‘7년간 1%대’ 적용
8년째부터 일반변동금리로 전환
주택가격의 최대 70%까지 대출
총부채상환비율은 기존대출과 동일

국토교통부가 27일 내놓은 ‘수익 공유형 은행 대출’이 주택시장에 끼칠 영향에 관심이 쏠리고 있다. 전세난에 휘말린 이들을 비롯한 잠재적인 수요자들이 궁금해할 점들을 문답으로 알아본다.

-새로 도입될 수익 공유형 은행 대출을 받을 수 있는 조건과 대상 지역은?

“공시가격 9억원 이하, 전용면적 102㎡ 이하 주택을 구입하는 경우 소득수준과 상관없이 무주택자라면 누구나 이용할 수 있다. 대출한도는 주택가격의 최대 70%이며, 총부채상환비율(DTI)은 기존 주택대출과 똑같이 적용받는다. 3~4월께 우리은행을 통해 상품을 출시해 3000호 시범사업을 거쳐 성과와 문제점 등을 점검한 뒤 본사업을 추진할 계획이다.

대상 지역은 수도권과 지방 광역시, 세종시, 인구 50만명 이상 도시다. 대출 조건인 공시가격 9억원 이하는 시세로는 12억원 이하 정도 되는데, 서울에서 이런 요건에 해당하는 아파트는 전체의 79.7%인 103만4294호로 추산된다.”

-대출의 금리 구조와 수익 상환 방식은?

“금리는 ‘코픽스 금리-1%포인트’다. 시중 코픽스 금리에 연동되는 변동금리형 상품인 셈이다. 현재 코픽스 금리 수준(1월16일 기준 2.1%)을 고려하면 초기에는 연 1% 초반의 낮은 금리가 적용될 것으로 보인다. 대신 대출 7년 뒤 감정평가를 해 주택 가격이 올랐다면, 상승분 가운데 주택 매입가격에서 대출 평균잔액이 차지하는 비율만큼을 은행에 돌려줘야 한다. 수익을 은행과 나누는 대신 금리가 싼 구조다. 수익을 정산한 뒤 8년째부터는 일반 변동금리 주택담보대출로 전환된다. 대출기간은 20년 또는 30년이고 거치기간은 5년 이내에서 자율적으로 결정할 수 있다.”

-은행에 불리한 상품 아닌가?

“만약 대출 7년 뒤에 집값이 떨어지거나 오르지 않는다면 은행 처지에서는 금리만 싸게 해주고 집값 상승 수익은 얻지 못하게 돼 손해를 볼 수 있다. 하지만 은행이 저리 대출로 손실을 보는 부분은 대한주택보증을 통해 보전받도록 상품을 설계할 예정이어서 은행이 손실 위험을 떠안지는 않을 것으로 보인다.”

-기존의 수익 공유형 주택기금 대출은 어떻게 달라지나?

“사회초년생, 신혼부부 등에게 불리했던 일부 심사항목(무주택 세대주 구성기간, 재직기간, 세대원 수)과 심사 실익이 없는 항목(신용등급, 부채비율)이 폐지된다. 대상 지역이 수도권 및 지방 광역시에서 세종시와 인구 50만 이상 도시로 확대된다. 기존에는 우리은행에서만 취급했지만, 국민은행과 신한은행에서도 대출을 받을 수 있게 됐다. 그동안 안 됐던 부분 중도상환을 대출 실행 3년 이내에 허용하기로 했다.

‘부부합산 연소득 7000만원 이하의 생애최초 주택구입자’, ‘부부합산 연소득 6000만원 이하의 5년 무주택자’라는 신청 자격은 그대로 유지된다. 또 ‘감정평가 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하’라는 조건도 바뀌지 않는다.”

-소득 7000만원 이하 가구는 새로 출시되는 수익 공유형 은행 대출과 기존의 수익 공유형 주택기금 대출 가운데 어떤 것을 선택하는 게 유리한가?

“은행 대출은 최초 7년만 ‘코픽스 금리-1%포인트’의 저리로 대출해주고 그 이후엔 일반 주택담보대출 변동금리가 적용되기 때문에 7년 이내에 주택을 처분하거나 대출금을 상환할 수 있는 사람에게 유리하다. 반면 주택기금 대출은 20년 만기까지 연 1.5%의 금리가 적용되는 만큼 목돈이 없어 대출금을 장기 상환하려는 사람에게 적합하다. 그러나 주택기금 모기지는 집값이 크게 올라도 추후 시세차익과 대출 평잔액 등을 따져 연 5%까지만 배분해주면 되지만, 은행 모기지는 연 7%까지 나눠줘야 하기 때문에 향후 집값이 많이 오를 경우 주택기금 모기지가 유리하다.”

김수헌 기자 [e-mail]