‘책임 한정 주택담보대출’, 미국 사례를 보면…

[월요리포트]
대공황 이후 ‘중산층 보호’ 국가적 공감대 형성

미국은 책임한정 주택담보대출 제도를 시행하고 있는 대표적 나라로 꼽힌다. 최소한 10곳 이상, 많게는 20곳에 이르는 주에서 이 제도를 시행하고 있으며, 제도가 도입되지 않은 주에서도 저소득 계층에 대해선 책임한정 대출과 유사한 대출 관행이 자리잡고 있다.

미국이 책임한정 대출 제도를 도입하게 된 배경은 1930년대 대공황으로 알려져 있다. 대공황 시기 부동산 가격이 급락하자 은행의 주택 처분이 늘고, 가계의 어려움이 장기화되면서 진보성향 주를 중심으로 이 제도가 도입됐다는 것이다.

국토연구원이 낸 보고서 ‘주택시장 환경 및 구조 변화에 대응한 주택금융지원체계 정립방안 연구’를 보면, 미국에서 최대 20개 주에서 책임한정 대출 제도가 운영되고 있다. 주별로 적용되는 방식은 다소 차이가 있다. 예를 들어, 채무자가 직접 해당 주택에 거주해야하는 조건이 붙거나 적용되는 주택 규모를 법령으로 제한하는 주도 있다. 또 주택 구매만을 목적으로 하는 대출에만 책임한정 제도가 적용되는 곳도 있다.

10~20개 주 ‘책임한정 대출’ 운영
직접거주 조건·주택규모 제한 등
주마다 적용 방식에 차이 둬
채무자 형편 따라 채권회수 제한
개인파산제도에 반영하기도

법령에 책임한정 대출 제도가 반영돼 있지 않더라도 대출관행에 따라 사실상 이 제도가 작동하는 효과를 내는 경우도 있다. 미국 연방주택청은 압류·경매 등으로 회수한 금액이 채권액에 미달한 경우에도 추가적인 채권 회수에 나서지 않는다. 주택 처분 후 나머지 채무에 대한 채무자의 책임을 면제해주는 것이다. 또 우리나라의 주택금융공사와 비슷한 성격을 갖고 있는 공적 주택대출 회사인 ‘페니메’와 ‘프레디 맥’등도 공식 또는 비공식적으로 압류 처분 뒤 추가적인 채권 회수 권리를 행사하지 않고 있다. 소구대출 채권이라고 하더라도 채권자가 소구권을 스스로 포기한다는 뜻이다.

또 개인 파산제도에 책임한정 대출 제도의 속성이 반영된 곳도 있다. 약 20개 주에선 채권자가 채무자의 채무불이행으로 담보물(주택)을 처분을 할 때 반드시 법원의 판단을 받아야 하는데, 이 과정에서 법원은 채무자의 형편에 따라 주택 처분 외 추가적인 채권 회수를 제한한다. 특히 주택 처분을 통한 채권자의 실제 회수액이 주택의 내재가치(실제 가치) 더 낮을 경우엔 내재가치를 기준으로 채권액을 법원이 산정하기도 한다. 채권자의 주택 처분 과정에서 내재가치보다 처분가치가 떨어질 가능성이 크다는 이유에서다.

유승동 상명대 교수(경제학)는 “미국에선 (공적 주택금융을 받는) 저소득자 등은 거주하고 있는 주와 상관없이 대체로 책임한정 대출 제도의 적용을 받는 것으로 이해된다”며 “민간기관도 압류-경매 등의 과정에서 들어가는 회수 비용을 고려해 소구권을 포기하는 경우도 적지 않다”고 말했다.

박창균 중앙대 교수(경영학)는 “미국은 약탈적 대출 금지 등 금융소비자 보호를 위한 장치가 여타 나라에 견줘 강한 편”이라며 “이는 ‘아메리칸 드림’이라는 표현이 의미하듯이 중산층 보호에 대한 국가적 공감대가 형성돼 있기 때문”이라고 말했다.

스페인을 비롯해 경기침체에서 벗어나지 못한 일부 유럽국가들도 뒤늦게 제도 도입에 나서고 있다. 스페인은 2012년 3월 저소득 채무자에 한해 책임한정 대출 제도를 적용하도록 파산법을 개정하는 한편, 같은해 말에는 주택이 압류되더라도 채무자가 2년은 거주할 수 있도록 하는 제도를 도입했다.

세종/김경락 기자