‘깡통주택’ 걱정 한시름 덜어준다

‘전세금 일부 반환 보증’ 10일부터 시행
전셋값 인상분만 따로 가입할 수 있어
연 0.15% 수수료로 반환 보장받아
5000만원 가입시 수수료 7만5천원
연립 세입자도 집값 산정 기준 올라
전세금 보증 한도 높아지는 효과
반환보증·전세금대출 함께 가능한
‘전세금안심대출보증’도 이용할 만해

최근 극심한 전세난으로 어려움을 겪는 세입자들이 주택도시보증공사의 ‘전세보증금 반환보증’ 상품을 이용하기가 한결 쉬워진다. 오는 10일부터 전세금 전부가 아닌 일부만도 보증 가입이 허용돼, 세입자가 전세보증금을 온전히 돌려받지 못하는 이른바 ‘깡통전세’ 우려도 덜 수 있을 것으로 보인다.

주택도시보증공사의 ‘전세보증금 반환보증’은 집주인이 파산하거나 집값이 급락해 세입자가 보증금을 전액 돌려받지 못하는 경우 보증공사가 대신 반환해주는 보증상품이다. 2014년 1월에 출시되어 가입 실적이 지난해 연간 5884건(보증금액 1조586억원), 올해 상반기 1421건(2347억원)에 이르고 있다. 정부는 서민의 전세금을 보호해주는 ‘안전판’ 구실을 기대했으나 실제 이용자 수는 적은 편이었다.

이에 따라 주택도시보증공사는 지난 4월 보증 수수료를 내린 데 이어, 이달 10일부터는 일부 보증을 허용하면서 가입자 늘리기에 나섰다. 주택도시보증공사 이무송 영업기획실장은 “임차인이 재계약 때 부담을 안게 되는 전세보증금 인상분을 포함해 보증한도 내에서 자유롭게 반환보증을 이용할 수 있도록 해서 종전보다 소비자 선택 폭을 넓혔다”고 말했다.

부동산 업계에선 전세금 전부가 아니라 인상된 보증금만 반환보증에 가입해도 ‘깡통주택’ 우려를 줄이는 효과가 충분히 있다고 본다. 예를 들어 집주인이 매맷값 3억원짜리 아파트의 전세금을 2억원에서 2억5000만원으로 올리면, 이 집의 매매가격 대비 전세가격 비율은 83%로 껑충 뛰어올라 선순위채권이 없어도 ‘깡통전세’ 위험에 한발 가까워진다. 이 경우 세입자가 5000만원에 대해 반환보증에 가입하면, 집주인이 설혹 파산해 법원 경매가 이뤄져도 보증금 100% 회수 가능성이 커진다. 경매 낙찰가격이 집값의 66.6%인 2억원만 넘으면 세입자가 우선 돌려받을 수 있고 나머지 전세금은 보증공사가 반환을 책임지기 때문이다.

전세금 일부 보증의 또 다른 장점은 보증 수수료를 아낄 수 있다는 것이다. 전세금 반환보증 수수료는 지난 4월 연 0.197%에서 0.15%로 내렸으나 일부 보증이 가능해지면 수수료 부담이 더 줄어들게 된다. 보증에 가입한 전세금이 2억5000만원일 때는 연간 수수료가 37만5000원이었으나 보증 가입액이 5000만원일 때는 7만5000원으로 낮아진다. 또 신혼부부, 저소득층, 다자녀가구 등 사회배려 계층 세입자는 보증료를 40% 할인받을 수 있다.

다세대·연립·단독(다가구)주택 세입자가 전세금 반환보증을 이용하기도 좀더 쉬워졌다. 10일부터는 단독주택 등의 주택가격 산정 기준이 국토교통부 공시가격의 130%에서 150%로 바뀌면서 보증한도가 그만큼 높아진다. 보증한도는 주택가격에서 선순위채권과 전세보증금 합계액을 뺀 금액이기 때문에 기준 주택가격이 높아지면 보증한도가 늘어나는 효과가 있다.

부족한 전세금을 빌리려는 세입자라면 한 번의 보증 가입으로 반환보증과 전세금 대출이 동시에 가능한 ‘전세금안심대출보증’을 이용하면 된다. 이때는 대출에 따른 특약보증료(0.05%)가 추가된다. 보증 가입 상담과 신청은 우리은행, 신한은행, 국민은행, 광주은행의 전국 지점에서 가능하다.

최종훈 기자 [e-mail]