서울 아파트전세가율 70.9%, 어디까지?

서울 아파트전세가율 추이

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케이비(KB)국민은행은 8월 현재 서울 성북구의 아파트 평균 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 80.1%로 사상 최고치에 이르렀다는 통계를 최근 발표했다. 서울 아파트의 평균 전세가율도 70.9%로 역대 최고치 기록을 갈아치웠다. 그야말로 아파트 전세가격이 매매가격에 바짝 따라붙고 있는 셈인데, 전세가율의 최고점은 어디쯤 될까?

전세가율은 보통 전셋값 상승세가 매맷값 상승세보다 가파를 때 오르게 된다. 또 금융위기 당시처럼 일시적으로 집값이 떨어지는 경우에도 전세가율이 높아질 수 있다. 올해는 서울 아파트 매맷값이 8월까지 3.25% 오르는 동안 전셋값이 갑절인 6.46%나 상승해 전세가율을 끌어올렸다. 최근 전세가율을 밀어올리는 요인은 다름아닌 전세난이었다.

과거에는 전세가율이 어느 정도 높아지면 전세 수요가 줄어들고 대신 집을 사려는 매매 수요가 늘어나면서 전세시장이 균형을 되찾곤 했다. 전셋값과 매맷값 차이가 좁혀진 데 따라 주택 매수자의 구매 비용이 줄어들기 때문이다. 서울 지역 아파트 전세가율을 보면, 국민은행이 통계를 작성하기 시작한 1998년 12월 47.9%를 기록하고 2001년 9·10월 64.7%로 최고점에 이른 뒤 7년여간 꾸준히 떨어졌다. 금융위기 직후인 2009년 1월 38.2%로 바닥을 쳤고, 이후부터 상승세로 돌아서 지난해 10월(64.9%) 전고점을 돌파했다.

과거엔 집값이 1억원일 때 전셋값이 6500만원 정도까지 오르면 투자자나 세입자가 집을 매입했는데, 지금은 그렇지 않은 까닭은 뭘까? 부동산 업계에서는 두가지를 꼽는다. 첫째는 과거보다 주택보급률이 높아져 전세를 끼고 집을 매입해도 가격 상승을 기대하기가 어려워졌다는 것이다. 두번째는 저금리 여파로 전세가 사라지고 월세가 늘어나는 주택 임대차시장 구조 변화가 닥쳤다는 점이다. 전세를 찾는 수요자들은 아직 많은데, 집주인들의 월세 선호에 따라 전세 공급은 크게 부족해졌기 때문이다.

하지만 전세난이 아무리 심각해져도 전세가율의 한계선은 있기 마련이다. 집값에 가까운 전세금을 지급하면 집값 하락, 경매 처분 등 비상시에는 세입자가 전세금을 100% 온전히 돌려받지 못하기 때문이다. 이른바 ‘깡통전세’ 딜레마다. 법원 경매시장에서 8월 현재 수도권 아파트 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가격 비율)은 평균 91.8%, 서울 아파트 낙찰가율은 93.2%로 금융위기 이후 최고치다. 서울에선 감정가 1억원 아파트가 평균 9320만원에 팔렸다는 뜻으로, 다른 선순위 채권이 없다면 확정일자를 갖춘 전세금 9320만원 이하 세입자가 보증금을 전액 돌려받았다. 그러나 세입자 처지에선 이 아파트 낙찰가가 8000만, 7000만원으로 떨어지는 만일의 상황도 대비해야 한다. 예컨대 전세 시세가 9000만원이라면 보증금을 7000만원만 내고 차액인 2000만원은 월세로 전환해 지급하는 게 현실적 방안이다.

최종훈 기자 [e-mail]