뉴스테이, ‘월세 확산’ 불 지피나

‘이(e)편한세상 도화’의 본보기집 내부를 사람들이 둘러보고 있다. 뉴스테이는 저소득층을 대상으로 한 임대 아파트와 달리 일반 분양 아파트 수준의 생활편의시설을 갖췄다.

전월세 전환율 3% 적용
공공임대 전환율의 절반
보증금 크게 올려도 월세 절감 미미

부담 줄이려는 입주자들 불리
임대사업자한테만 유리한 결과
국토부 “‘월세시대’ 위한 임대주택”

전세의 월세 전환이 가속화하면서 서민·중산층의 주거비 부담이 급속하게 늘어나는 가운데 인천 도화지구에 첫선을 보인 ‘뉴스테이’(기업형 임대주택)의 ‘전월세 전환율’이 주변 아파트에 견줘 지나치게 낮아 논란이 예상된다. 보증금 비중을 높이고, 월세를 낮출 때 적용하는 이자율인 전월세 전환율이 3%로 주변의 절반 수준인 까닭에 ‘반전세’에 가까운 형태를 선호하는 입주 희망자에게는 일방적으로 불리한 탓이다. 정부가 중산층의 주거안정을 위해 내놓은 임대주택 정책인 뉴스테이가 월세 시대로의 급변 과정에서 고통을 덜어줄 ‘감속 페달’이 되기는 어렵다는 지적이 나온다.

7일 대림산업과 부동산업계 말을 종합하면, 대림산업이 인천도시공사와 손잡고 인천 도화지구에 선보인 뉴스테이 1호 ‘e편한세상 도화’는 임대료 연간 상승률이 3%, 전월세 전환율이 3%로 적용된다. 정부는 뉴스테이의 초기 임대료는 업체 자율에 맡기는 대신 연간 임대료 상승률에는 최고 5% 제한을 두었다. 또 전월세 전환율에 대해서는 주택임대차보호법 관련 규정에 따르도록 했다. 이에 따라 현재는 전월세 전환율 상한선이 6%(한국은행 기준 금리의 4배)인데, 대림산업은 내부적으로 3%를 적용하기로 한 것이다. 이런 전환율은 현재 한국토지주택공사(LH)가 공공임대주택에 적용하는 전환율 6%에 견줘 크게 낮다. 또 지난 7월 현재 인천지역 아파트의 평균 전월세 전환율인 6.0%(한국감정원 실거래가 기반 통계)에 견줘도 크게 낮다.

임대주택의 전환율이 낮으면 낮을수록 보증금을 더 내고 월세 부담을 줄이려는 입주자에게 불리해진다. 예컨대 ‘e편한세상 도화’ 전용면적 84㎡형 표준 임대료는 보증금 6500만원에 월 임대료 55만원이지만, 보증금을 최대 7000만원 높여 1억3500만원까지 증액하는 게 가능하다. 이때 월 임대료는 55만원에서 37만5000원으로 낮아진다. 추가하는 보증금 7000만원에 전환율 3%를 적용하면 월 임대료를 17만5000원(연간 210만원) 빼줄 수 있기 때문이다. 그러나 공공임대주택의 전환율이나 인천지역 실제 전환율인 6%를 적용하면 보증금을 7000만원 높일 때 월 임대료는 35만원(연간 420만원)이 차감된 20만원(연간 240만원)으로 크게 줄어든다. 뉴스테이는 월세를 조금이라도 줄이려면 보증금을 주변 아파트보다 훨씬 많이 추가해야 한다.

부동산 업계에선 보증금을 더 내고 월세 부담을 낮추길 원하는 임차인이 많은 현실에서 도화지구 뉴스테이의 낮은 전환율은 임대사업자 쪽에 유리한 장치라고 지적한다. 대림산업이 2년 뒤 재계약 때는 보증금을 줄이는 방식은 허용하지 않고 보증금을 늘리는 전환만 허용하기로 한 것도 마찬가지다. 김규정 엔에이치(NH)투자증권 부동산연구위원은 “전환율이 낮으면 보증금 비중을 낮추고 월세를 더 내는 게 입주자에게 이익이지만 임대사업자한테는 그 반대다. 재계약 때 보증금이 감소하는 전환을 막는 것은 그 때문”이라고 말했다.

국토교통부는 뉴스테이가 다가오는 월세시대에 맞는 임대주택이어서 현실적으로 주변 아파트들보다 크게 낮은 전월세 전환율에는 문제가 없다는 태도다. 국토부 주택정책과 관계자는 “뉴스테이는 중산층이 월세를 내면서도 품질 좋은 임대아파트에 8년 이상 안정적으로 거주할 수 있도록 한 주택”이라며 “보증금 수준이 전세에 가까워지는 것은 취지에 맞지 않는다”고 말했다.

한편 ‘e편한세상 도화’는 지난 4~5일 일반공급 2051가구를 대상으로 한 청약에서 모두 1만1258명이 청약해 평균 5.5 대 1의 경쟁률을 기록했다. 이는 최근 1년간 인천의 분양주택 청약 경쟁률(2.6 대 1)보다 높은 것으로, 최근 심각해진 전월세난 탓에 수요자들이 대거 몰린 것으로 풀이된다.

최종훈 기자 [e-mail]