고액 전세, 증여세 탈세의 온상이라는데…

서울의 한 아파트 상가의 부동산 중개업소에 시세표가 붙어있다. 한겨레 자료 사진

궁금증 ‘톡’

최근 국세청은 고액 전세금을 이용한 편법 증여 등 일부 자산가의 탈세 행위에 대처하기 위해 10억원 이상이던 조사 기준을 낮추고 조사 지역도 확대하기로 했다고 밝혔다. 부모가 자식에게 고액 전세금을 대주는 과정에서 증여세를 탈세하는 관행에 대해 좀더 강력히 대처하겠다는 뜻이다. 고액 전세금이 탈세의 온상이 된 이유는 무엇일까?

국세청은 2013년부터 서울 강남과 용산, 경기 성남시 분당과 판교 새도시 등 고가 주택이 밀집해 있는 지역을 대상으로 10억원 이상 전세 거주자의 자금 출처를 조사해 왔다. 소득이 많지 않은 사람이 고액의 전셋집을 얻었다면 부모가 전세금을 증여하면서 증여세를 탈루할 가능성이 높다고 봤기 때문이다. 실제로 국세청은 2013년 56건, 2014년 50건에 대해 조사를 벌여 증여세 246억원을 추징했다. 부모가 자녀에게 재산이나 금전을 증여했을 때 증여세율은 가액에 따라 10~50%까지 누진과세되며, 10년간 5000만원까지는 비과세(공제)를 적용한다.

하지만 국세청 적발로 드러난 고액 전세금 증여세 탈루 행위는 빙산의 일각이라는 게 부동산 업계의 진단이다. 국세청은 2014년도 하반기부터 확정일자·전입신고 등 부동산 데이터를 정부로부터 제공받고 있다. 이 데이터 덕에 고액 전세계약에 대한 실태 파악이 좀더 쉬워졌는데, 탈세자들이 확정일자 신고를 하지 않으면 여전히 추적하기가 쉽지 않다. 임대차 계약(확정일자 포함)은 매매 거래와 달리 신고 의무가 없고, 세입자가 따로 비용을 들여 전세권을 설정해도 확정일자와 같은 효력을 지니기 때문이다. 또 자녀가 은행 대출을 받아 전세금을 내고 부모가 대출금을 갚아주거나, 보증금을 줄이고 고액의 월세를 내는 ‘고가 월세’인 경우에도 증여 사실을 파악하기가 어려운 현실이다.

이러다보니 전세거래 투명화를 위해서는 확정일자 제도에 의존하는 데서 벗어나 전월세 거래 전체를 모니터링 할 수 있는 시스템을 마련하는 게 중요하다는 지적이 나온다. 야권과 서울시 등에서 입법화를 추진 중인 ‘임대차 등록제’(전월세 신고제) 같은 제도 도입이 필요하다는 것이다. 국회 국토교통위원회 이언주 의원(새정치민주연합)이 지난 4월 대표발의한 ‘주택시장 정상화 및 전월세 시장 안정을 위한 특별법’은 임대인이 임대차 계약을 지방자치단체에 등록하면 국토교통부 장관이 지자체별 전·월세 가격지수를 고시하고 특정한 곳을 주택임대차 관리지역으로 정해 임대료 인상을 통제하는 것을 주된 내용으로 하고 있다. 이 임대차 등록제는 전월세 가격 안정을 위해 도입하려는 것이지만, 결과적으로 전월세 시장의 투명화를 촉진해 과세 기반을 확충하는 효과도 가져온다는 게 전문가들의 분석이다.

최종훈 기자 [e-mail]