전월세 전환율 인하, 세입자에겐 ‘무용지물’

정부, 전환율 상한선 ‘6%→5%’ 추진
2년 뒤 갱신·신규 체결 때 적용 안돼
계약 기간 안에 바꿀 때에만 적용
분쟁조정위원회도 ‘유명무실’ 우려

서울의 한 부동산중개업소에 매매 시세판이 붙어 있다. 이종근 기자 [e-mail]

정부가 전월세 가격 안정을 위해 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 ‘전월세 전환율’의 상한선을 현행 6%에서 5% 안팎 수준으로 낮추는 방안을 추진하기로 했다. 하지만 이런 상한선 규정이 있다고 해도 집주인이 전월세 재계약을 거절할 경우 세입자는 현실적으로 집을 비우는 수밖에 없는데다 어긴다 해도 처벌 규정도 없는 실정이다. 결국 이런 방안은 재계약이나 신규 계약 시점의 전월세 전환율 상승 억제엔 아무런 효과가 없을 것으로 보여, ‘생색내기’ 대책에 불과하다는 지적이 나온다.

30일 국토교통부 말을 종합하면, 국회와 법무부, 기획재정부, 국토교통부 등 관계부처가 참여하는 서민주거복지특별위원회(이하 특위)는 전월세 전환율을 낮추고 시·도에 임대차 분쟁을 다루는 주택임대차분쟁조정위원회를 설치하는 것을 뼈대로 한 서민주거안정 대책을 이르면 다음달 마련할 방침이다. 국회는 지난해 말 분양가 상한제 탄력적용 등 ‘부동산 3법’을 처리하면서 여·야 동수의 의원들과 관계부처가 참여하는 서민주거복지특위를 구성해 전월세 대책을 중심으로 한 서민주거안정 방안을 논의해왔다.

특위는 현재 주택임대차보호법에 따라 ‘기준금리의 4배(기준금리×4)나 10% 가운데 낮은 수치’를 적용하던 전월세 전환율 산정 방식을 ‘기준금리에 일정 수치를 더하는(기준금리+α)’ 방식으로 바꿀 계획이다. 이때 알파 값은 3~4 정도가 유력하게 검토되고 있다. 현재 기준금리가 1.5%인 것을 고려하면 기존 방식으로는 6%가 적용됐지만 이를 4.5~5.5% 수준으로 낮출 셈이다. 예를 들어, 1억원 보증금을 월세로 전환할 경우 연간 600만원(월 50만원)이던 것을 연간 450만~550만원(월 37만5000원~45만8000원) 수준으로 낮추겠다는 얘기다.

그러나 이런 조처가 실행된다 해도 월세 부담을 낮추기는 현실적으로 어렵다. 한국감정원이 조사한 지난 7월 기준 전국의 주택 전월세 전환율은 평균 7.4%로 법정 상한선보다 높은 게 현실이다. 상한선 규정이 전월세 임대기간 내에 임대료를 조정하는 드문 경우에나 적용될 뿐이기 때문이다. 이에 따라 전월세 전환율 제한이 임대료 안정을 위한 장치로 제구실을 하려면 최소한 계약갱신청구권 도입과 병행돼야 한다는 게 전문가들의 지적이다. 계약갱신청구권은 전월세 계약 만료 때 세입자가 원하는 경우 계약을 1회에 한해 연장할 수 있도록 한 제도인데, 정부는 임대료 상승 부작용이 우려된다면서 도입에 반대하고 있다.

새로 설치하기로 한 주택임대차분쟁조정위원회도 자칫 유명무실해질 우려가 있다. 분쟁조정위원회는 집주인의 무리한 임대료 인상 요구로 임차인과 분쟁이 생길 때 적정임대료 수준에서 합의를 유도하는 구실을 맡게 되는데, 법무부가 분쟁조정위 조정 결과에 재판상의 화해 효력을 부여하는 것을 반대하고 있기 때문이다. 분쟁조정위 중재안에 대해 화해 효력이 주어지지 않는다면 임대인과 임차인 쌍방이 합의를 이행하지 않아도 강제할 수단이 없어, 조정위 구실이 ‘반쪽’에 그칠 것으로 보인다.

국토부 주택정책과 관계자는 “전월세 전환율 인하와 분쟁조정위원회 설치에는 의견이 모였으나, 전환율 인하 수준과 분쟁조정위원회 도입 방식에 대해선 좀 더 논의가 필요하다”고 말했다.

최종훈 기자 [e-mail]