‘전월세 상한제’가 특효약 될까

[월요 리포트] 출구 없는 전월세난

전세 없는데 가격까지 규제땐
‘이중계약’ 등 부작용 우려
“월세에 초점 맞춰 추진” 지적

전월세 전환율 6%→5% 인하해도
계약갱신권 없으면 무용지물

전월세시장 안정을 위해선 공공임대주택 공급 확대 외에도 전월세 가격안정 장치가 반드시 필요하다는 게 중론이다. 올해 초 국회가 여야 합의로 서민주거복지특별위원회(이하 특위)를 구성해 ‘전월세 상한제’ 등을 검토하고 나선 것도 이런 여론에 따른 것이다.

현재 특위는 국토교통부가 한국주택학회에 맡겨 진행 중인 ‘전월세 상한제 도입 효과’ 연구용역 결과를 기다리고 있다. 또 전세금을 월세로 전환할 때 적용되는 이율인 ‘전월세 전환율’은 현행 6%에서 5% 이하로 내리기로 의견을 모은 상태다.

전월세 상한제는 현행 2년의 전월세 계약기간을 4년(2+2년)으로 연장하되 재계약할 때는 임대료 상한선을 두는 제도인데, 전세금에 대한 상한제 방안은 실효성 논란이 제기되고 있다. 저금리와 집값 안정으로 수요에 비해 공급이 부족해진 전세에 대해 임대료 규제를 적용할 경우 계약서상 가격과 따로 웃돈을 주고받는 ‘이중 가격’이 형성되는 등 부작용이 일 가능성이 크기 때문이다. 박원갑 케이비(KB)국민은행 부동산수석전문위원은 “전세는 ‘깡통전세’ 피해가 없도록 세입자 보증금 보호 장치를 강화하되 가격은 시장에 맡기고 월세 계약에 대해서만 제한적으로 인상률 규제를 두는 게 바람직하다”고 말했다.

전월세 전환율 인하는 전세가 월세로 전환될 때 세입자의 주거비 부담을 줄일 수 있는 방안으로 꼽힌다. 예를 들어, 현재 6%인 전환율이 4.5%로 낮아지면 1억원 보증금을 월세로 전환할 경우 연간 600만원(월 50만원)이던 월세 금액이 연간 450만(월 37만5000원)으로 줄어든다. 그러나 전환율 인하는 세입자의 계약갱신청구권 도입에 따라 현행 2년인 계약기간이 1회 정도 연장될 때 실효성을 갖추게 된다. 지금은 임대기간 안에 전세를 월세로 돌릴 때만 적용되고 새로운 세입자와 신규 계약을 체결할 때는 적용되지 않기 때문이다.

한편 이날 서울부동산정보광장 집계를 보면, 지난 9월 서울의 아파트 월세 거래는 총 4159건으로 전체 전월세 거래(1만1458건)의 36.2%를 차지했다. 그러나 보증금이 소액이어서 확정일자 신고를 하지 않는 월세 계약까지 포함하면 실제 월세 거래 비중은 50%를 넘을 것으로 추정된다.

최종훈 기자