타워팰리스도, 아파트도, 다세대도, 월세 전환 ‘도미노’

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경기 고양시 화정동의 한 소형(전용면적 50㎡) 아파트에 4년간 전세로 거주했던 김아무개(35)씨는 요즘 이사 걱정에 밤잠을 설치고 있다. 최근 계약 만기를 앞두고 월세로 재계약하거나 집을 비워달라는 집주인의 통보를 받은 뒤 동네 부동산 중개업소를 구석구석 찾아다니며 수소문했지만 같은 주택형의 전세 매물은 아예 찾을 수 없었기 때문이다. 김씨는 “이 동네에서 집을 계약하려면 보증금 일부를 월세로 돌리는 ‘반전세’로 가는 수밖에 없어 고민스럽다”고 말했다.

올 1~9월 전월세 거래량 44%가 월세
2011년 월세 비중 33%서 가파른 상승
조사 한계 고려 땐 50% 넘어섰을 듯

서울 주택, 보증금 1억 월세로 전환 땐
연간 640만원, 월 53만원 세 부담
전월세전환 이자율, 저금리와 괴리
서울 아파트 월세 주택 평균 조건은
보증금 1억3200만원에 월세 90만원

월세 늘며 집주인-세입자 분쟁 늘어
도배·장판·집수리 책임 소재 모호
책임과 권리 계약 단계 명시해야

성큼 다가온 월세 시대

바야흐로 월세 시대가 본격화하고 있다. 이제는 전국 어느 곳이든 중개업소마다 전세보다 월세 매물이 많은 게 현실이다. 주택시장에 불어닥친 월세의 대중화는 여러 통계로도 확인된다. 국토교통부의 2014년 ‘주거실태조사’를 보면, 전체 세입자 가구 가운데 월세 비중은 55%, 전세가 45%로 나타났다. 이 주거실태조사는 전국 2만가구를 표본으로 뽑아 조사한 것인데, 오차를 고려해도 월세 가구가 전세 가구보다 많다는 게 확인된 것이다.

전월세 거래량에서 월세가 차지하는 비중의 추이도 눈에 띈다. 국토교통부의 전월세 실거래가 집계를 보면, 2011년 전체 전월세 거래 가운데 33%를 차지했던 월세 비중은 올해(1~9월 누적분) 44.1%로 높아졌다. 아파트만 따로 보면, 2011년 25.4%에서 올해는 38.1%로 12.7%포인트 껑충 뛰어올랐다. 이 통계는 세입자들의 확정일자 신고분에 기초한 것이어서 현실을 반영하는 데 일부 한계가 있다. 보증금이 소액인 월세 세입자 상당수는 확정일자 신고를 하지 않는데, 이런 사례가 집계에서 빠지기 때문이다. 결국 전월세 거래량 가운데 월세 비중은 통계로 드러난 44.1%가 아니라 현실적으로 50%를 넘어섰을 공산이 크다.

월세 주택의 유형도 다변화하고 있다. 과거에 월세는 원룸, 다가구주택, 단독주택 일부 등 서민이 거주하는 주택을 대상으로 학생이나 독신자, 저소득층이 주로 이용했던 방식이다. 그러나 최근엔 일반 아파트 월세가 빠른 속도로 늘고 있다. 서울·수도권에 입주하는 아파트 단지마다 전용면적 59㎡(옛 25평형) 이하 셋집은 월세가 대부분이고 전세 구하기는 ‘하늘의 별 따기’가 됐다. 고가 아파트도 예외가 아니다. 고가 주상복합의 상징인 서울 도곡동 타워팰리스의 전용면적 84㎡형(옛 34평형)은 올해 3분기에 월세 거래가 2건이고 전세 거래는 1건에 그쳤다.

서민 허리 휘는 월세 가격

전세에서 월세로 밀려나는 세입자의 주거 여건은 전세일 때보다 더 팍팍해진 게 현실이다. 먼저 전세에서 월세로 전환할 때 적용되는 이자율인 ‘전월세 전환율’이 높은 편이어서 세입자의 경제적 부담이 만만치 않다. 서울시가 최근 조사한 3분기(7~9월) 서울 시내 주택의 전월세 전환율은 연 6.4%로, 전세에서 이른바 ‘반전세’로 갈아타는 세입자가 1억원의 보증금을 월세로 돌릴 때 연간 월 53만3300원(연간 640만원)을 월세로 내야 하는 것으로 나타났다. 이는 시중 은행 정기예금 금리의 3배에 이르고, 주택임대차보호법이 정한 전월세 전환율 상한선인 6%(기준금리의 4배)보다도 높은 수준이다.

전월세 전환율을 결정짓는 요인은 뭘까? 전문가들은 기본적으로 월세의 수요·공급량이 좌우한다고 본다. 한국감정원이 올해 8월을 기준으로 표본조사를 통해 산정한 주택 유형별 전월세 전환율은 아파트 5.6%, 연립·다세대주택 7.8%, 단독주택 8.8% 차례로, 아파트가 상대적으로 가장 낮았다. 반면 연립·다세대주택·단독주택 세입자는 전세를 월세로 돌릴 때 아파트보다 훨씬 높은 월세를 부담하고 있다. 이는 최근 아파트 임대시장이 전세에서 월세로 빠르게 바뀌면서 공급이 수요를 초과하고 있는 데 견줘, 연립·다세대주택 등은 전통적으로 월세 수요가 좀더 많기 때문으로 보인다. 전월세 전환율은 지역간 차이도 심하다. 서울에서는 25개구 가운데 송파구 아파트의 전월세 전환율이 4.3%로 가장 낮다. 이유는 한마디로 설명되지는 않지만, 중산층이 많이 거주하는 이 지역에선 최근 월세 전환 물건이 급증하고 있으나 세입자들도 상대적으로 경제적 여력이 있다 보니 고가라도 전세로 버티려는 경향이 강한 데 따른 것으로 보인다.

정부는 이런 월세 동향을 정확히 파악하기 위해 지난 7월 월세 통계를 대대적으로 개편했다. 조사 대상 표본주택 수를 크게 늘리는 한편 보증금 규모가 다양한 우리나라의 월세 특성을 고려해 월세 종류를 세가지로 나눴다. 보증금이 1년치(12배) 월세 미만인 경우는 ‘월세’, 보증금이 월세의 240배를 초과하는 월세는 ‘준전세’, 월세와 준전세의 중간 영역인 월세는 ‘준월세’로 구분한 것이다. 이 가운데 준전세는 보증금액이 전세금의 60%를 넘는 월세로, 흔히 말하는 ‘반전세’와 비슷한 개념이다. 또 7월 현재 월세의 유형별 구성비는 ‘월세’가 12.3%, ‘준월세’가 69.8%, ‘준전세’가 17.9%로 나타났다.

개편된 통계로 본 최근 월세 가격 움직임은 심상치 않다. 월세 가격은 상승세가 가파른 전세 가격에 견줘선 장기간 안정세를 보이고 있지만 최근 들어 조금씩 꿈틀대고 있다. 한국감정원의 ‘10월 월세 가격 동향’을 보면, ‘월세’ 가격은 전달에 비해 0.06% 소폭 떨어진 반면 ‘준전세’는 한달간 상승률이 0.26%로 높은 편이다. 최근 전셋값 상승세가 지속되는 데 따라 보증금 비율이 높은 준전세 가격도 동반 상승하는 것으로 풀이된다. 서울 지역 월세 아파트의 평균 보증금은 1억3299만원, 평균 월세액 90만7000원으로 조사됐다.

월세 분쟁도 늘어날 듯

월세가 늘어나면서 집주인과 세입자 간 분쟁의 소지도 커지고 있다. 그동안 전세는 세입자가 스스로 도배와 장판 등 소모품을 바꾸지만, 월세는 집주인이 비용을 대는 게 관행이었다. 그러나 보증금 상승분을 소액 월세로 돌리는 ‘준전세’에 대해선 집주인과 세입자의 입장이 충돌하는 경우가 많다. 월세와 전세를 구분해 집주인 의무를 달리 적용하는 법적 규정이 있는 것은 아니기 때문이다. 따라서 세입자로서는 월세 계약 때 공인중개사의 입회 아래 집주인의 집 수선 약속 등을 계약서에 명시해두는 게 중요하다고 전문가들은 조언한다. 박원갑 케이비(KB)국민은행 수석부동산전문위원은 “전세와 달리 월세는 주택이 깨끗하고 관리 상태가 양호해야 공실 위험도 줄어드는 점을 고려한다면, 세입자와 상생을 위한 집주인들의 인식 변화가 뒤따라야 한다”고 말했다.

세입자로선 월세도 전세와 마찬가지로 확정일자 신고를 해두는 게 좋다. 현행법은 지역별로 정해진 일정한 소액보증금은 확정일자를 갖추지 않아도 주택 경매 등에서 최우선 변제를 받도록 하는 영세 세입자 보호장치를 두고 있다. 서울은 보증금 9500만원 이하인 세입자는 3200만원을 최우선으로 변제받는다. 그러나 세입자가 3200만원을 초과하는 보증금까지 경매 때 배당을 받기 위해선 거주지 주민센터에서 월세 계약서 확정일자를 받아두는 게 바람직하다.

월세는 전세와 달리 2회분에 해당하는 임대료를 연체하면 계약 해지 조건이 된다는 점에도 유의해야 한다. 세입자로서는 월세를 연체해도 집주인에게 맡긴 보증금에서 공제하면 된다고 생각하기 쉽지만 그건 잘못된 판단이다. 월세를 2회 연속 한푼도 내지 않는 경우 집주인이 계약 해지를 통보할 수도 있기 때문에, 평상시 계좌 자동이체 등으로 월세 연체가 없도록 주의해야 한다.

또 월세는 전세와는 다른 중개수수료 계산 방식이 적용된다는 점도 알아둘 필요가 있다. 같은 집이라도 전세가 아닌 월세 계약일 때는 중개수수료가 크게 줄어든다. 예를 들면, 3억원짜리 전세의 중개수수료는 120만원(0.4%)이지만 이 집을 보증금 2억원에 월임대료 40만원인 월세로 계약할 때는 중개수수료가 72만원으로 절반 가까이 줄어든다. 월세의 중개수수료는 월세액에 100을 곱한 금액(4000만원)에 보증금을 더한 금액(2억4000만원)을 기준으로 삼아 금액대별 요율(1억원 이상 3억원 미만 0.3%)을 적용하도록 돼 있기 때문이다.

최근 전세의 월세 전환이 늘어나면서 중개 보수가 줄어든 부동산 중개업계는 월세 중개수수료 산정 방식을 고쳐야 한다고 주장하고 있다. 이에 대해 국토부는 지난 6월 국토연구원에 맡긴 ‘중개업 발전·육성방안’ 연구용역이 나오는 대로 신중하게 검토해보겠다는 태도다.

최종훈 기자 [e-mail]