대형건설사도 “중도금 무이자”분양가에 떠넘긴 눈속임 조심!

최근 새 아파트 분양 시장에서 수요자가 중도금 대출은 받지만 이자는 내지 않도록 하는 ‘중도금 전액 무이자 융자’ 조건이 잇따르고 있다. 이는 금융기관 주택담보대출 금리가 오름세로 돌아선 현실에서 수요자의 이자 부담을 한푼이라도 덜어주겠다는 취지의 마케팅이다. 그러나 건설사가 중도금 대출 이자를 분양가에 포함시키는 방식으로 실제로는 계약자한테 떠넘겨도 이런 사실이 쉽게 드러나지 않는다는 점에서 수요자들의 각별한 주의가 요망된다.

다음달 대출규제 시행 앞두고
‘중도금 전액 무이자 융자’ 잇따라
래미안·푸르지오 등도 가세

계약자에 이자 비용 떠넘겨도
입주민들이 알아채기 힘들어
지난해 세종시 소송, 건설사 승소
“혹하지 말고 적정 분양가 따져야”

17일 부동산 업계 말을 종합하면, 정부의 가계부채 관리방안 시행을 앞두고 대형 건설사를 중심으로 입주 때까지 수요자의 아파트 중도금 대출 이자를 면제해주겠다는 공격적인 마케팅이 줄을 잇고 있다. 신규 아파트는 처음부터 중도금 무이자를 적용해 분양에 나서고, 미분양 아파트는 계약을 변경해 중도금 무이자로 전환하는 것 등이다.

다음달 수도권부터 적용되는 가계부채 관리방안은 주택을 담보로 대출받는 사람은 원금과 이자를 동시에 갚아 나가도록 하고 있다. 이 방안은 아파트 분양 때 이뤄지는 중도금 집단대출에는 적용되지 않지만, 해당 아파트가 입주하면서 중도금 대출을 일반 주택담보대출로 전환할 때는 적용을 받는다. 건설업계에선 이런 대출 규제가 신규 아파트 판매에 부정적 영향을 끼치지 않을까 우려하고 있다.

지난 13일부터 계약에 들어간 경남 거창의 ‘거창 푸르지오’는 중도금 전액(60%)에 무이자 혜택을 내걸었다. 서울 은평구 녹번동 ‘래미안 베라힐즈’도 중도금(60%) 무이자 혜택에 발코니 확장 무상 조건으로 계약 중이다. 서울 반포의 ‘반포 래미안 아이파크’는 새해 들어 중도금 이자 후불제에서 중도금 무이자로 계약조건을 변경했다. 과거 ‘중도금 무이자 융자’는 미분양 위험에서 벗어나기 위한 중소 건설사들의 전유물이었으나 지금은 대형 건설사들이 더 적극적으로 나서고 있다. 분양가와 금리에 따라 차이가 나지만 수도권의 전용면적 85㎡형 아파트인 경우 중도금(60%) 대출 이자 비용은 가구당 보통 1000만~1500만원에 이른다.

그러나 중도금 무이자 대출 조건은 ‘눈속임’에 그칠 수 있다는 게 전문가들의 지적이다. 겉으로는 건설사들이 중도금 이자를 수요자 대신 부담하는 것으로 보이지만 실제로는 분양가에 이자 비용을 떠넘길 수 있고, 이 경우 외부에서는 이를 파악하기가 어렵기 때문이다. 건설사가 분양가에 이자 비용을 전가했더라도 그것이 부당 행위인지 여부는 또다른 논란거리다. 지난해 11월 세종시의 한 아파트 입주자들이 대출이자 비용을 분양가에 떠넘긴 건설사를 상대로 낸 소송에서 서울중앙지방법원은 ‘중도금 무이자 융자’가 분양대금에 반영되지 않는 ‘완전 무상’이라는 뜻까지 담겨 있다고 단정할 수 없다면서 건설사의 손을 들어줬고 입주자들은 이에 불복해 항소한 상태다.

업계에서는 분양 초기에는 무이자 대출이 아니었으나 중도에 무이자 조건으로 바뀌는 경우에도 수요자에게 혜택이 고스란히 돌아가는 것은 아닐 수 있다고 본다. 업체가 납부하겠다는 이자 비용은 애초 다소 높은 분양가를 책정했다가 미분양 해소를 위해 분양가를 깎아주는 것일 수도 있어서다. 김규정 엔에이치(NH)투자증권 부동산 연구위원은 “결국 중도금 융자가 무이자인지, 후불제인지 여부보다는 이를 감안한 분양가격이 적정한지 따져보는 것이 중요하다”고 말했다.

최종훈 기자 [e-mail]