임대사업자 등록…수입노출은 ‘부담’ 세제는 ‘혜택’

현재 다주택자의 6%만 등록

재건축을 앞두고 있는 반포본동 주공 아파트와 강남 일대의 모습. 신소영 기자

정부의 ‘8·2 부동산 대책’이 다주택자들에게 던진 메시지는 매각을 하거나 임대주택으로 등록하라는 것이다. 정부는 다주택자에 대한 세부담을 강화하는 반면, 임대주택으로 등록한 경우에는 인센티브를 대폭 확대할 방침이다.

7일 국토교통부 임대주택 통계를 보면, 2015년 기준 임대주택을 등록한 사업자(건설임대사업자 제외)는 12만4380명이고, 이들이 등록한 임대주택은 46만2813호다. 통계청이 파악한 다주택자가 2015년 기준 187만9천명이고, 임대주택에 사는 가구가 750만에 달하는 것과 비교하면 등록률은 6% 수준이다. 세원이 노출되고 소득세가 부과되는데다, 의무임대기간 동안 매각이 제한되는 등 불편함이 있기 때문이다. 하지만 현재는 국세청으로부터 세원을 숨기는 것이 어려워졌고, 세제혜택도 상당해 단기투자가 아니라면 임대주택 등록을 하는 것이 더 유리할 수 있다.

임대주택은 일반임대와 준공공임대로 나뉜다. 일반임대는 의무임대기간이 4년이고, 준공공은 8년이다. 주소지 시·군·구청과 국세청에 임대주택사업자로 등록하면 해당 기간 동안 특별한 경우를 제외하고는 매각이 제한된다. 또 임대료 상승이 연간 5% 이내로 제한된다.

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임대주택은 규제도 있지만, 다양한 세제혜택도 있다. 임대주택 등록을 전제로 주택(전용면적 60㎡ 이하)을 구매할 경우 취득세가 완전 면제된다. 임대주택을 2호 이상 등록한 경우에는 재산세도 25~100% 감면된다. 준공공임대의 경우 전용면적 40㎡ 이하는 100%, 40~60㎡는 75%, 60~85㎡는 50% 감면되고, 일반임대는 60㎡ 이하는 50%, 85㎡ 이하는 25% 감면된다. 임대주택을 3호 이상 등록한 경우에는 임대소득세 역시 대폭 감면된다. 감면율은 준공공임대 75%, 일반임대 30%다. 단, 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 6억원 이하일 경우에 적용된다.

장기임대를 할 경우 종합부동산세(종부세)와 양도소득세에서도 혜택을 받는다. 5년 이상 임대한 임대주택은 종부세 비과세 대상이다. 단, 공시가격이 6억원(수도권 이외 지역은 3억원) 이하일 경우에 적용된다. 올해까지 준공공임대주택으로 등록한 주택은 10년 이상 임대 뒤 양도소득세가 100% 감면된다. 그러나 전용면적 85㎡가 넘는 주택이나 공시가격이 6억원이 넘는 주택은 이런 세제혜택이 적용되지 않는 경우가 많아, 투기 목적으로 강남 등에 주택을 여러 채 보유한 다주택자들은 임대사업자로 전환할 유인이 없다는 의견도 많다.

정부는 ‘8·2 대책’ 등을 통해 시세차익을 노린 투기수요는 용납하지 않는 대신, 민간임대주택 공급자로서 사회적 책임을 다하는 다주택자에게는 확실한 혜택을 주겠다는 강한 메시지를 보냈다. 국토부 고위관계자는 “9월 말께 나올 ‘주거복지 로드맵’에는 다주택자들이 ‘임대주택으로 등록하지 않으면 안 되겠구나’라고 생각할 정도로 파격적인 불이익과 혜택을 담을 것”이라고 말했다. 이 관계자는 “그럼에도 불구하고 임대주택 등록이 활성화되지 않는다면, 일정 수 이상의 주택을 소유한 다주택자에 대한 임대주택 등록 의무화를 고려할 수밖에 없다”고 했다.

허승 기자 [e-mail]

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