서울 ‘종부세 아파트’ 11만채로 증가

강남발 집값 상승 여파 공시가 올라
감정원, 값 조사 뒤 검증작업
올 종부세 대상 3만채가량 늘듯
현재는 실거래가 반영비율 낮아
1주택자는 9억 넘어도 약간 더 내

서울 서초구 반포지구의 모습. 김명진 기자 [e-mail]

최근 강남권을 중심으로 아파트값이 급등하면서 올해 1월 기준 서울에서 공시가격 9억원을 넘는 공동주택(아파트·다세대·연립주택)이 전년보다 크게 늘어난 11만채에 이를 전망이다. 공시가격 9억원은 이른바 ‘똘똘한 한채’ 보유자의 종합부동산세 과세 기준이어서, 집값 상승 여파로 종부세 부과 대상자도 상당 폭 늘어나는 셈이다. 그러나 개편 이전의 현행 세제로는 공시가격의 실거래가 반영 비율과 세율이 낮은 탓에 9억원 초과 1주택자의 올해 보유세 부담 증가 폭은 ‘쥐꼬리’에 그칠 것으로 보인다.

13일 한국감정원과 부동산 업계 말을 종합하면, 한국감정원은 최근 올해 1월1일 기준 전국 공동주택 가격 조사를 마친 뒤 검증 작업을 벌이고 있다. 다음달 공시가격 자료를 국토교통부에 제출하면, 중앙부동산가격공시위원회가 심의·확정해 4월 말 공시할 예정이다.

부동산 업계에선 지난해 말부터 강남4구(강남·서초·송파·강동구)를 비롯한 서울 주요 지역 아파트값이 급등한 데 따라 실거래가의 60~70% 수준인 공시가격도 올라, 올해 1월 기준 9억원을 넘는 아파트가 크게 늘어날 것으로 보고 있다. 서울의 공시가격 9억원 초과 공동주택은 2016년 1월 6만1419가구에서 지난해 1월 8만8560가구로 늘었는데, 같은 기간 서울 아파트값 상승률은 3.22%(한국감정원 조사 기준)였다. 올해 1월 기준 아파트값 상승률(지난해 1월 대비)은 서울 전체가 6.07%이고 강남4구는 10.17%로 큰 폭으로 확대된 만큼, 9억원 초과 공동주택 수도 크게 늘어날 것이란 관측이다. 지난해보다 약 3만채가량 늘어나면서 서울 전체로는 11만채를 넘어설 것이라는 분석이 나온다.

공시가격 9억원은 이른바 ‘똘똘한 한채’ 보유 1주택자의 종부세 과세 기준이 된다. 9억원 미만 주택 소유자는 재산세만 내지만 9억원 초과 소유자는 종부세도 내야 하기 때문이다. 최근 정부의 보유세 개편이 예고된 가운데 올해는 일단 집값 상승 여파만으로도 종부세 과세 대상이 크게 늘어나는 셈이다.

그러나 집값이 껑충 뛰어올라 새로 종부세 과세 대상이 되더라도, 1주택자 세 부담이 크게 늘어나지는 않을 것으로 보인다. 공시가격의 실거래가 반영 비율이 60~70% 수준인데다, 1주택자 대부분이 적용받는 종부세 세율(과표 6억원 이하 0.5%)도 낮기 때문이다. 또 실제 과표를 정하는 공정시장가액비율(80%), 1주택자 장기보유 공제(20~40%), 60살 이상 고령자 공제(10~30%) 등 각종 공제도 적지 않다.

이에 따라 지난해 공시가격이 8억7천만원에서 올해 9억5천만원으로 9.2% 오른 아파트로 가정(5~10년 보유, 소유자 나이 60살 미만)하면, 지난해는 재산세로 248만원을 냈지만 올해는 재산세에다 종부세까지 포함해 16% 인상된 287만8천원을 내면 된다. 국세청에 따르면, 2016년 주택을 한채 소유한 종부세 납부자의 1인당 평균 종부세 결정세액은 49만3천원이었다. 다만, 지난해 집값이 20~30% 이상 급등한 강남권 일부 재건축 아파트는 종부세 세액이 법정 상한인 전년 대비 최대 150%까지 나오는 곳도 있을 것이란 전망도 있다.

이처럼 올해 서울 공동주택 공시가격이 크게 오를 것으로 예상됨에 따라, 국토부는 가격 심의 절차에 촉각을 곤두세우고 있다. 국토부 부동산평가과 관계자는 “공시가격은 적정 실거래가를 기초로 결정되며, 최근 급등한 가격이 해당 주택을 대표할 적정 가격인지를 한국감정원이 정밀하게 검증하고 있다”고 말했다.

최종훈 기자 [e-mail]