구청이 개별주택 공시가 깎아줬나…서울 8개구 456채 산정 오류 발견

국토부, 서울 8개구 전수조사 결과
지자체 통보…재조정 뒤 이달말 공시

국토부 제공.(※ 이미지를 누르면 크게 볼 수 있습니다.)

표준주택과 개별주택 공시가격 차이가 크게 벌어진 서울 시내 8개 자치구 9만호 중 456곳에서 공시가 산정 오류가 발견됐다. 공시가 산정의 기준이 되는 표준주택과, 개별주택의 평균 공시가가 3%포인트 이상 차이가 난 서울 종로·중·용산·성동·서대문·마포·동작·강남구의 공시가 산정 과정을 국토교통부가 전수조사한 결과다.

국토부는 17일 “공시가격 심사위원단 소속 감정평가사가 포함된 조사반을 편성해 지자체의 개별주택가격 산정 과정과 이에 대한 감정원의 검증 결과 검토 및 감정원 검증 담당자 대면조사 등을 진행했다”며 “발견된 오류는 감정원과 지자체간 협의를 거쳐 재검토하고 각 구별 부동산가격공시위원회를 통해 조정하도록 요청했다”고 밝혔다. 오류가 발견된 곳은 공시가 9억원 이상으로 추정되는 고가주택이 다수였다.

국토부가 발견한 지자체의 공시가 산정 오류의 90% 이상은 ‘비교 표준주택’을 잘못 설정한 경우였다. 국토부 산하 한국감정원이 표준주택 공시가를 산정하면 각 지자체는 이를 비교대상으로 삼아 개별주택의 공시가를 매긴다. 주택별 토지용도, 지세, 접근성, 도시계획시설 등 토지요인 12개와 부대설비·부속건물 등 건물요인 10개를 포함하는 ‘주택가격비준표’를 적용해 지자체가 개별주택의 공시가를 산정하는 것이다. 그러나 서울 강남구의 한 단독주택은 인근에 위치한 비슷한 공시가 18억1천만원짜리 표준주택이 아닌 더 멀리 떨어지고 가격(공시가 15억9천만원)이 낮은 다른 표준주택을 기준으로 공시가가 산정된 사실이 드러났다. 또 △1종일반주거지역에서 2종으로 변경된 사항을 반영하지 않거나 △주거상업혼용지대를 순수주거지대로 수정하고 △정상적 절차대로 산정된 공시가격을 “합리적 사유 없이 변경”한 사례도 있었다고 국토부는 밝혔다. 이번 결과를 통보받은 서울 8곳 지자체는 부동산가격공시위원회를 열어 공시가를 재조정하고 오늘 30일 최종적으로 공시가를 공시하게 된다.

국토부는 지자체가 주택의 특성을 “임의변경”하고 공시가를 “합리적 사유 없이 변경”했다고 밝히면서도 “(지자체의) 고의성이 있는지 없는지를 현재 조사 과정에서 명확히 하기는 어렵다”는 입장이다. 김규현 토지정책관은 “자치구에 대한 감사를 경실련이 요구했고 서울시가 감사를 고민하고 있는 것으로 안다”고 덧붙였다. ‘공시가 낮추기’가 지자체 공무원의 단순 실수인지 고의인지를 공시 업무에 대한 일반적인 지도·감독 권한만 있는 국토부가 밝히기는 어렵다는 얘기다. 국토부는 공시가 산정 과정에서 감정원의 검증이 제대로 이뤄졌는지를 감사 중이다. 문제가 된 개별주택 공시가 산정 과정에서 감정원이 이를 제대로 검증했는지를 가리겠다는 것이다.

서울 8개 자치구를 제외한 나머지 지역 개별주택에 대해서는 전산시스템 분석을 통해 공시가가 낮춰진 유사한 사례를 걸러낼 계획이다. 김 정책관은 “공시가가 여러 절차를 거쳐서 4월 말에 공시돼야 하므로 전국에 있는 개별주택 공시가를 전면적으로 조사하기에는 시간적으로 어려운 한계가 있다”며 “나머지 서울 17개구에 대해서도 전산 시스템 분석을 통해 오류가 의심되는 건을 지자체에 통보할 계획”이라고 밝혔다.

국토부는 그러나 감정원이 어떤 방식으로 시세를 평가하고 가격을 책정하는지를 공개하지 않아 ‘깜깜이’라는 지적을 받고 있는 공시가 제도 개선 방안을 구체적으로 내놓진 않았다. 국토부 관계자는 “공시가 현실화 과정에서 저평가됐던 고가주택의 공시가격이 오르면서 변동율 폭이 커지게 된 것”이라며 “앞으로 공시가 산정의 오류가 시스템을 통해 걸러질 수 있도록 개선 방안을 마련할 계획”이라고 밝혔다.

김태규 기자 [e-mail]

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