고가주택 보유자 전세대출 규제 Q&A

종전에는 허용됐으나 앞으로 금지되는 사례 5가지

금융위원회는 16일 고가주택자에 대한 전세대출 규제 세부방안을 발표했다. 금융위는 12·16 규제에 따라 종전에는 허용되었는데 앞으로 금지되는 전세대출 관련 주요 사례 5가지를 정리해서 내놨다.

■ 사례① 고가주택 보유자가 자녀교육 문제로 다른 지역에 거주 이전하면서 전세자금대출을 신규 신청할 경우

금융위는 서울 강서구 1주택(10억원) 보유자 ㄱ씨가 자녀 교육 문제로 본인 집을 전세(보증금 6억원)로 주고 올해 3월 강남구에 전세(보증금 8억원)로 거주이전 하면서 부족한 2억원을 전세대출로 충당하고자 할 경우를 예로 들었다. 이 경우 기존에는 주택금융공사와 HUG는 지난해 11월11일부터 대출보증 이용이 제한되나 서울보증보험에서는 대출보증 이용이 가능했다. 이달 20일 이후에는 서울보증보험에서도 대출보증 이용이 불가능하다.

■ 사례② 비고가 주택 보유자가 전세대출을 받은 후 보유 주택가격 상승으로 전세대출연장 시점엔 고가주택 보유자가 된 경우

서울 노원구 1주택(7억원) 보유자 ㄴ씨가 올해 3월 전세대출을 2억원 받아 목동에 6억원 전세 거주했다. 2022년 3월 전세대출 연장이 필요하나, 노원구 주택이 9억원까지 상승했다. 이 경우 주금공과 HUG는 지난해 11월부터 대출보증 이용(연장)이 제한되나, 서울보증보험에서 대출보증(연장) 이용이 가능했다. 이달 20일 이후에는 서울보증보험에서도 대출보증(연장) 이용이 불가능하다.

■ 사례③ 규제시행 전 전세대출을 받아 거주하던 고가주택 보유자가 전세만기 시점에서 집주인의 요구로 전세금(및 전세대출) 증액이 필요한 경우

서울 송파구 1주택(9억원) 보유자 ㄷ씨가 2018년 9월 전세대출을 2억원 받아 강남에 7억원 전세 거주했다. 올해 9월 임대인의 요구로 전세보증금 추가납입이 필요해 전세대출을 증액받고자 할 경우, 기존에는 주금공·HUG의 대출보증 이용(증액)이 제한되었으나 서울보증에서는 가능했다. 그러나 이달 20일 이후 서울보증에서도 대출보증(증액) 이용이 불가능하다.

■ 사례④ 규제시행 전 전세대출을 받아 거주하던 고가주택 보유자가 전세만기 시점에서 집주인의 요구로 다른 전셋집으로 이사해야 할 경우

서울 송파구 1주택(9억원) 보유자 ㄹ씨가 2018년 9월 전세대출을 2억원 받아 강남에 7억원 전세 거주했다. 올해 9월 임대인의 자가 입주로 동일 아파트 단지 내 다른 전셋집으로 이사가 필요할 경우, 기존에는 주금공·HUG는 대출보증 이용이 제한되었으나 서울보증보험에서는 대출보증이 이용이 가능했다. 이달 20일 이후 서울보증보험에서도 원칙적으로 대출보증 이용이 불가능하다. 다만, 1월20일 기준 보유 1주택 시가가 15억원 이하이고 올해 4월20일까지 전셋집 이사(전세계약 체결 포함)로 전세대출 증액없이 보증 재이용시 예외적으로 1회에 한해 서울보증보험을 통한 보증이용이 허용된다.

■ 사례⑤ 무주택 전세대출자가 대출이용 중 고가주택을 구입해 전세만기 시점에 이주하고자 할 경우

59살의 무주택자 ㅁ씨는 올해 3월 전세대출 2억원을 받아 강남 7억원 전세 거주 중이다. 2021년 6월 은퇴 후 내집 마련을 위해 일산에 9억원 고가주택(5억원 전세 승계)을 구입 후 전세만기인 2022년 3월에 맞추어 입주할 계획이다.

이 경우 기존에는 대출회수 규제가 없었으므로 전세만기까지는 대출 이용이 가능했다. 앞으로는 고가주택 구입 시점에서 전세대출이 회수된다.

박현 기자 [e-mail]