“일부 해외 부동산 펀드서 임대료 등 연체…위험 관리 필요”

금감원 ‘해외 부동산펀드 현황’

미국 뉴욕 맨해튼 거리. 게티이미지뱅크

코로나19가 장기화될 경우 외국 부동산을 기초자산으로 한 펀드의 수익률이 저하될 수 있다고 금융당국이 분석했다. 임대료 납부가 늦어지거나 대출 이자가 연체되는 사례가 일부 펀드에서 발생해서다.

금융감독원이 16일 발표한 ‘해외 부동산펀드 현황 및 대응방안’ 자료를 보면 해외 부동산 펀드는 전체 분석 대상 펀드 자산 51조4천억원 가운데 부동산 임대료를 나눠갖는 임대형(21조원·40.7%)이 가장 많았다. 그 다음으로 건설사 등 부동산 관련 기업에 대출금을 빌려주고 이자를 나눠갖는 대출형(17조8천억원·34.7%)과 외국 운용사의 부동산 펀드에 참여해 수익률을 나눠갖는 역외재간접형(8조2천억원·15.9%)이 뒤를 이었다. 금감원이 해외 부동산 펀드를 자체적으로 조사한 건 이번이 처음이다.

가장 큰 비중을 차지하는 임대형 펀드는 21조원 총 자산 가운데 건물 전체를 단독 임차인이 임차하는 ‘책임임대차’ 유형(9조3천억원·44.2%)보다 한 건물에 여러 임차인이 임차한 ‘멀티태넌트’ 유형(11조7천억원·55.8%)이 더 많았다. 여러 임차인이 거주하더라도 임대율이 90% 이상인 펀드가 10조3천억원으로 전체 멀티태넌트 유형의 88.5%를 차지하지만 금감원은 “일부 펀드에서 임대료 연체가 나타나고 있다”고 밝혔다.

또 대출형 펀드 자산 17조8천억원 가운데 중·후순위 채권 비중이 10조8천억원(60.3%)으로 과반 이상이다. 이 역시 차주가 이자 연체나 이자 상환 유예를 신청하는 사례가 일부 펀드에서 나타나고 있다.

금감원은 “분석 대상이 된 해외 부동산 펀드는 평균 만기가 7.6년인데다 대부분 폐쇄형으로 설정돼 다른 펀드보다 대량 환매 우려가 크지 않은 편”이라면서도 “현재 일부 펀드에서 임대료나 이자 연체 등이 발생하거나 매각 여건 악화로 만기를 연장하는 등 코로나 19로 인한 부정적인 영향이 나타나고 있다”고 설명했다. 경기회복이 지연되면 펀드 수익률이 떨어지고 펀드의 투자 자금 회수가 불투명해질 위험이 있다고 금감원은 봤다. 또 대출형 펀드의 경우 중·후순위 채권 비중이 큰 탓에 신용위험도 잠재돼 있다.

금감원은 우선 지난 10월부터 시행된 금융투자협회의 ‘대체투자펀드 리스크관리 모범규준’을 규율의 잣대로 삼을 방침이다. 모범규준은 자산운용사가 대체투자펀드를 설정할 때 사전에 위험을 분석하고 한 해에 한 번 최소 이상 자산의 공정가치를 평가하도록 권고하는 내용을 담고 있다. 금감원은 대체투자펀드 잠재리스크 요인을 자체적으로 점검하고 이를 운용하는 자산운용사에도 규준에 따라 대체투자펀드를 운용하고 있는지 스스로 점검해 그 결과를 자사 이사회에 보고하도록 할 예정이다.

신다은 기자 [e-mail]