판교 분양대금 조달은 이렇게

판교신도시 청약을 손꼽아 기다리고 있는 직장인 윤모(37)씨.

무주택 우선 공급 자격이 있는 그는 다른 곳은 거들떠보지 않고 몇 년째 판교만을 고집해왔다.

그런데 청약날짜가 가까워지자 슬슬 분양대금 마련이 걱정이다. 평당 1천만원 미만이라고 믿었던 32평형 예상 분양가가 평당 1천200만원선으로 4억원에 육박하고, 10년 동안 팔지도 못하게 되면서 자금운용에 어려움이 생긴 것이다.

이럴 때 어떤 대출 상품을 이용하면 좋을까.

◇ 판교 32평형 현금 2억3천만원 있어야 = 판교는 중소형 민영아파트 청약 예정자들은 일단 자금계획부터 살펴야 한다.

분양가 상한제 아파트로 건설회사의 이윤이 작은데다 미분양 걱정이 없어 중도금을 무이자로 빌려주거나 회사가 이자를 대납(이자 후불제)해주는 혜택은 전혀 기대할 수 없어서다.

판교신도시 32평형 아파트의 평당 분양가를 1천200만원이라고 볼 때 총 분양대금은 3억8천400만원. 판교는 투기지역이어서 일반적인 중도금 대출이 분양대금의 40%인 1억5천360만원밖에 안된다.

결국 중도금 대출을 모두 받더라도 계약금 20%와 중도금 20%, 잔금 20% 등 총 2억3천40만원은 자기 자금으로 충당해야 한다.

일부 회사는 나머지 중도금 20%를 제2금융권 등을 통해 대출을 알선해주는 방법을 고려중인데, 대출이자가 일반 시중은행(5-6%선)에 비해 높다는 점은 염두에 둬야 한다.

민영 임대아파트도 현재 업체측 계획대로라면 보증금이 2억원을 넘어서면서 보증금의 40-50% 대출을 알선해주기로 했다.

◇대출상품 어떤 게 있나= 일반적으로 중도금 대출(분양대금의 40%)은 분양회사가 연계해주는 집단대출을 이용하는 게 보통이다. 금리가 회사에 따라 다르지만 5% 안팎에서 결정될 것으로 보인다.

아파트 분양가가 3억원 이하이면서 부부합산 연소득이 3천만원을 넘지 않는다면 생애최초 주택자금대출을 받을 수 있다. 하지만 판교의 경우 30평형대는 모두 분양가 3억원이 넘을 것으로 보여 대광건영 23평형과 주택공사 24평형만 대출대상이 될 전망이다.

이 경우 중도금은 주택금융공사 산하 주택금융신용보증기금의 보증서를 담보로 최고 1억원(분양가격의 70%)까지 빌릴 수 있다. 보증서대신 건설회사의 확약서를 제출해도 된다.

생애최초 대출을 입주 후에 담보대출 형태로 받는다면 최고 1억5천만원까지 빌려준다. 금리는 연소득이 3천만원 이상일 경우 5.7%, 2천만원 이상일 경우 5.2%다.

1년 거치 19년 또는 3년 거치 17년 원리금균등분할상환 조건이며, 금리는 건설교통부가 부정기적으로 올리고 내린다.

주택금융공사의 장기 모기지론(보금자리론)은 금리 변동을 걱정할 필요가 없는 고정금리 상품이다. 평형과 관계없이 6억원 이하의 주택이면 대출이 돼 판교 30평형대도 해당이 된다.

20세 이상 65세 이하의 무주택자 또는 1주택자가 집값의 70% 범위내에서 최고 3억원까지 빌릴 수 있다. 단, 이 때 기존에 소유한 주택은 판교 입주후 1년내 팔아야 한다.

중도금 연계 보금자리론은 입주때까지 시중은행 금리가 적용되다가 입주와 동시에 담보대출(보금자리론)로 전환되면서 금리가 6.8-6.85%로 바뀐다.

최고 3억원까지 빌릴 수 있는 게 장점이지만 대출금의 매달 원리금이 자기 월 소득의 3분의 1을 넘지 못해 소득에 따라 한도액이 달라지는 게 단점이다.

주택금융공사 관계자는 "최고 3억원을 대출받으려면 월소득이 매달 원리금(230만원)의 3배인 690만원은 넘어야 한다"고 말했다.

시중은행의 담보대출도 잔금 납부 때 이용할 만하다. 현재 은행권 주택담보대출 평균 금리는 연 5.3-6.4%(3개월 변동금리 기준)선.

하지만 주거래은행이거나 본인의 신용도, 급여 및 공과금이체, 신용카드 가입 등에 따라 각종 할인혜택이 주어지므로 잘 알아보고 유리한 쪽을 택하는 게 좋다.

국민은행은 헌혈이나 장기기증 서약서를 제출하면 금리를 0.1-0.2%포인트 깎아주고, 우리은행은 자녀가 3명 이상이면 0.5%포인트 할인해준다.

우리은행 PB사업부 안명숙 팀장은 "1억원을 담보대출 받는다고 가정할 경우 대출기간이 3년이면 '시중은행의 담보대출-생애최초 주택자금대출-보금자리론' 순으로, 10년 동안 장기간 운용할 때는 '생애최초-시중은행-보금자리론' 순으로 각각 유리하다"고 말했다.

◇ 주공아파트는 기금 대출 활용 = 주택공사가 공급하는 주공 아파트중 일부는 시중은행 담보대출이나 생애최초 주택자금 대출, 보금자리론 외에도 입주 시점에 국민주택기금 지원을 받을 수 있다.

판교신도시 주공 분양아파트중 대출이 되는 평형은 전용 75㎡(22.7평형) 이하로 24, 29, 30평형이 해당된다. 전용 25.7평인 분양면적 33, 34평형은 국민주택기금이 지원되지 않는다.

기금 지원액은 24평형이 5천500만원, 29평형과 30평형이 7천500만원이며 이 돈은 중도금이 아니라 입주 후 소유권 이전등기와 동시에 계약자에게 대환 대출이 된다. 이자는 5.2%이며 중도금 대출은 시중은행을 통해 별도로 받아야 한다.

주공은 임대아파트도 기금 대출이 된다. 분양아파트와 마찬가지로 보증금(중도금)을 낼 때는 기금대출 지원 안되고, 주공이 빌려쓴 자금을 10년후 분양전환 받을 때 입주자명의로 대환해주는 형식이다. 판교 주공임대의 경우 24평형은 1억2천만원, 30-33평형은 7천500만원을 빌려주고 이자는 5.2%다.

주공 관계자는 "기금은 입주시점에 지원되므로 본인이 일반 은행을 통해 대출받았을 때의 금리와 따져보고 선택하면 된다"고 말했다.

서미숙 기자 [e-mail] (서울=연합뉴스)