은행권 10월부터 중도금 대출 심사 강화…분양시장 주목

주택담보대출 급증 주범 지목
집단대출 규제 이달부터 본격화
차주 소득·아파트 위치 따져서
금리 차별화…격차 3%포인트 전망

10월부터 은행권이 중도금 등 집단대출 심사 강화를 본격화할 것으로 보여 주택 분양시장에 어떤 영향이 미칠지 관심이 쏠린다. 앞서 정부가 발표한 ‘8·25 가계부채 관리 방안’이 ‘주택 공급 축소’에 초점이 맞춰진 것으로 해석되면서 부동산 시장은 되레 더 달아올랐다. 이달부터 대출 수요를 간접적으로나마 규제하는 집단대출 정책이 시행돼 여파가 주목된다.

2일 금융감독원 고위 관계자는 “기존에 ‘땅 짚고 헤엄치기 식’으로 이뤄지던 은행권 (중도금 대출) 심사 관행이 바뀔 것으로 예상한다. 차주(돈을 빌리는 사람)의 소득이 낮거나 아파트 위치가 안 좋거나 시공사 인지도가 낮은 경우 등에서는 금리가 높아지거나 대출이 안 될 수 있다”고 말했다.

주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)는 8·25 가계부채 관리 방안에 따라 1일부터 은행권 중도금 대출에 대한 보증 비율을 100%에서 90%로 낮췄다. 또 차주가 받을 수 있는 보증 건수도 두 기관을 합쳐 4건에서 2건으로 축소했다. 금융당국이 집단대출의 증가세가 가계부채 급증을 견인한다고 보고 규제에 들어간 셈이다.

앞서 분양가가 5억원인 아파트를 분양할 때면, 분양 계약자는 통상 분양가의 60%인 중도금 3억원 전액을 집단대출을 받아서 치렀다. 이를 위해 주금공과 주택도시보증공사는 은행이 빌려주는 3억원 중도금 전액에 대한 보증을 섰다. 은행은 사실상 돈을 떼일 염려가 없다 보니 차주의 빚 상환 능력을 따지거나 금리를 차별할 필요가 없었다. 시공사에 대한 구상권을 전제로 주금공 등이 100% 대출 보증을 서준 효과다. 하지만 이달부터는 상황이 바뀐다. 중도금 대출의 90%인 2억7천만원에 대해서만 보증을 서주기로 한 것이다. 나머지(10%) 3천만원에 대해 은행은 떼일 위험을 감수해야 한다. 이 때문에 은행은 분양 사업장의 수익성을 엄격하게 심사하는 것은 물론 차주의 신용등급에 따라 금리도 차별화할 필요가 생겼다. 은행권에서는 차주별 금리 격차를 0.3%포인트 수준으로 전망하고 있다.

이번 정책 시행이 실제 분양 경기에 미칠 영향을 두고는 전망이 엇갈린다. 한 시중은행 관계자는 “과거 총부채상환비율(DTI) 등의 제도에 비하면 영향은 상대적으로 적겠지만, 차주 신용등급에 따라 금리나 대출액이 달라져 집단대출 증가세가 완화될 수 있다”고 밝혔다. 반면 다른 시중은행 관계자는 “같은 아파트를 분양받았는데 앞집과 옆집 금리가 차이가 난다면 은행 처지에선 민원이 걱정돼 차이를 두기 어렵다. 금융당국의 기대만큼 효과를 내기는 어렵다고 본다”고 말했다.

제2금융권으로 집단대출이 쏠리는 ‘풍선효과’에 대한 우려도 나온다. 한 중견 건설사 관계자는 “중견 건설사들은 다소 입지 조건이 처지는 곳에서 분양 사업을 하는 탓에 심사가 깐깐해진 시중은행 대신에 금리가 높은 저축은행 등 제2금융권의 문을 두드릴 수밖에 없다. 이런 아파트들의 실수요층인 서민이 상대적으로 높은 중도금 대출금리 부담을 떠안게 될 가능성이 크다”고 말했다. 분양권만 받았다가 되파는 ‘단타족’이 늘어날 것이라는 전망도 나왔다. 박원갑 케이비(KB)국민은행 부동산수석전문위원은 “분양권 전매 제한이 없고 집단대출이 어려워지면 ‘단타족’이 늘 수 있다. 인기 지역과 비인기지역, 우량 건설사와 중견 건설사 간 청약률이 차이가 나 양극화도 심화할 것으로 보인다”고 말했다. 한편 부동산114는 이달 9만7천여가구가 아파트 분양 물량으로 쏟아져 2000년 이후 최대 물량이 될 것으로 전망했다.

이정훈 최종훈 기자 [e-mail]