분양가 공개 논란 반대론, 타당한가

적정이윤 못 내 - 판교 중소형 수익 입증
가격 인하 의문 - 지자체 행정지도로 보완
공급 위축 초래 - 공공택지 제공하면 충분

정부가 공공택지에 짓는 아파트는 물론 민간택지에 짓는 아파트까지 분양원가를 전면 공개할 뜻을 밝히면서 원가공개를 둘러싼 찬반 논쟁이 확산되고 있다. 건설업계를 중심으로 한 반대론자들은 원가공개가 실효성은 없이 아파트 공급만 위축시키는 부작용을 낳을 것이라는 주장이지만, 원가공개가 집값안정 등의 긍정적 효과가 더 클 것이라는 반론도 만만치 않다.

원가공개해도 적정이윤 가능=원가공개 반대론자들이 먼저 내세우는 것은 시장경제 원리에 안맞는다는 것이다. 이들은 공공기관이 짓는 주택의 원가공개는 정부의 재량이지만, 민간이 짓는 주택까지 원가를 공개토록 해 ‘적정한 이윤’만 남기라는 것은 기업의 이윤추구 원리를 부인하는 것이라고 주장한다. 그러나 이는 원가가 공개되는 공공택지에서도 민간 주택업체들이 아파트를 지어 성공적으로 분양하고 있는 현실과 정면으로 배치되는 것이다.

예를 들어 지난 3월 공급된 판교새도시의 전용 25.7평 이하 중소형 주택의 경우 원가공개 대상이었지만 중소 주택업체들이 땅값과 건축비를 투명하게 공개하고도 100% 분양을 마쳤다. 현행 제도 아래에서 원가공개 대상인 공공택지에서도 민간업체가 적정수익을 내면서 얼마든지 주택을 공급할 수 있음을 보여주는 사례다. 따라서 민간택지에 원가공개를 적용할 경우 어떻게 공개할 것인지가 문제이지, 원가공개 자체가 주택사업을 아예 못하도록 하는 요인은 아니라는 것이다.

반대론자들은 또 원가공개가 실제 분양값을 내리는 효과는 적을 것이라고 주장한다. 물론 분양원가 공개 자체가 곧바로 분양값을 끌어내리지는 요인은 아니라는 데 시민사회단체들도 동의하고 있다. 그러나 원가공개는 지나치게 높은 분양값을 낮출 수 있는 근거를 제공한다. 주택업체들이 과도한 이익을 챙기기 어렵게 만든다는 얘기다. 김남근 참여연대 부집행위원장(변호사)는 “분양승인권자가 원가에 맞춰 분양가를 정하도록 행정지도를 할 수 있다”면서 “이를 위해서는 원가공개와 함께 지방자치단체가 분양가격 승인 권한을 갖도록 법적 뒷받침이 이뤄져야 한다”고 말했다.

공급 위축은 보완대책 있어야=원가공개가 민간주택 공급 위축을 불러와 결과적으로 집값을 올리는 부작용을 낳을 것이라는 주장도 있다. 이는 주택업계는 물론 건교부가 그동안 원가공개에 반대해온 주된 논리다. 원가공개가 이뤄지면 시행사와 건설사가 손을 잡고 사업을 벌이는 민간택지에서는 큰 이익을 내기가 어려워져 주택 건설이 위축될 것이라는 얘기다. 그러나 건설사들이 주택사업을 벌일 수 있는 공공택지가 충분히 제공된다면 사정은 달라진다. 또 원가절감에 실패한 경쟁력없는 건설사들을 자연스레 구조조정하는 효과도 기대할 수 있다.

주택업계는 정부 발표 이후 긴장감에 휩싸여 있다. 공식반응은 자제하면서 분양원가 공개를 둘러싼 논의 과정을 예의 주시하는 모습이다. 대한주택건설협회 관계자는 “민간아파트의 분양원가 공개는 주택업계로서는 받아들이기 어렵다”면서 “앞으로 논의 과정에서 업계 입장을 적극 개진하겠다”고 말했다. 전문가들은 후분양제가 완전히 정착되면 분양원가 공개 필요성은 상대적으로 줄어들 것으로 보고 있다.

전강수 대구카돌릭대 교수는 “아파트를 후분양하면 완공된 상태에서 주택을 구입하기 때문에 분양값의 적정성 여부를 보다 쉽게 파악할 수 있어 굳이 민간 아파트의 경우는 원가 공개를 강제할 필요가 없어진다”고 말했다.

허종식 최종훈 기자 [e-mail]