국가가 분담하면 분양값 낮출 수 있을까?

주택 택지개발지구 광역 기반시설 비용 지원액

“용적률 완화·기반시설 국가 분담땐 10~15% 낮아질 것”
시세 연동 채권입찰제 손질…청약 가점제 도입 앞당겨야

공공택지 용적률과 건폐율 등 개발 밀도를 높이고 기반시설 설치비의 일부를 국가가 분담하면 분양값을 얼마나 낮출 수 있을까?

전문가들은 두가지 대책이 효과적으로 실행되면 분양값이 지금보다 10~15% 정도 낮아질 수 있을 것으로 본다. 그러나 중대형 아파트 분양값을 내리려면 두 방안과 함께 현행 채권입찰제를 손질해야 한다고 주문한다.

두 대책은 모두 아파트를 짓는 데 드는 원가인 택지비를 떨어뜨려 분양값을 낮추는 방법이다. 분양값은 택지비, 건축비, 부대비용 등으로 이뤄지는데, 분양값의 30~60%에 이르는 택지비를 결정하는 주요 요인이 용적률과 기반시설 설치비다.

용적률을 높이면 택지비는 반비례해 떨어진다. 땅 1평에 아파트 1평을 짓는 방식(용적률 100%)에서 땅 1평에 아파트 2평(용적률 200%)을 짓게 되면 아파트에 드는 땅값이 절반으로 줄어드는 효과가 생긴다. 업계에서는 공공택지 용적률을 160%에서 200% 정도로 높일 경우 분양값이 5% 정도 낮아질 것으로 본다. 그러나 용적률을 높이면 좁은 땅에 더 많은 입주자가 거주해야 하기 때문에 그만큼 주거 환경은 나빠진다. 환경단체들이 20~30년 뒤 슬럼화 우려를 제기하는 것도 이 때문이다.

공공택지 기반시설 설치비의 국가 분담 방안도 분양값을 낮추는 요인이다. 한국토지공사는 판교 새도시의 경우 택지 조성원가가 평당 743만원으로, 기반시설 부담금을 정부와 지방자치단체가 100% 부담하면 평당 170만~180만원 정도 낮출 수 있다고 설명한다. 32평형 아파트의 경우 분양값이 10% 정도, 약 3600만원 낮아지는 것이다.

그러나 현행 제도상 공공택지의 중대형 아파트는 택지비를 낮추더라도 분양값이 떨어지지 않기 때문에 보완책이 필요하다. 현재 중대형 아파트는 실질 분양값이 주변 집값의 90% 수준이 되도록 채권입찰제를 실시해, 당첨자의 시세차익을 정부가 국민주택기금으로 환수하고 있다. 전문가들은 중대형 아파트는 시장 여건에 따라 채권 상한액을 조정해 나가되, 공급 제도를 지금처럼 누구나 당첨될 수 있는 방식에서 실수요자에게 공급되는 방식으로 바꿔야 한다고 지적한다. 장성수 주택산업연구원 정책연구실장은 “2008년부터 시행할 예정인 ‘청약 가점제’ 도입을 앞당겨 공공택지 중대형도 무주택자와 소형주택 소유자 등 실수요자에게 당첨 기회가 돌아가도록 해야 한다”고 말했다. 최종훈 기자 [e-mail]