한나라당 ‘반값 아파트’ 실현 가능할까

한나라당이 토지는 빌리고 건물만 소유하는 '대지임대부 주택 분양방식'을 당론으로 채택함에 따라 '반값 아파트' 공급이 가능할 지 관심이 쏠리고 있다.

30일 전문가들은 주택을 싸게 공급한다는 취지는 바람직하지만 제도의 현실성에 대해서는 대체로 의문부호를 달았다.

◇ '반값 아파트' 공급 방식은 = 홍준표 의원이 대표 발의한 '대지 임대부 분양'은 토지, 건물을 모두 분양하는 현행 방식과 달리 토지에 대한 소유권은 국가 또는 공공기관이 가진 채 건물만 일반에 분양하는 것이다. 토지와 주택의 소유권을 분리하는 셈이다.

홍 의원은 이 경우 분양가를 지금의 절반 수준인 평당 500만-600만원대로 인하할 수 있다고 주장한다.

다만 입주자는 토지 임대료를 부담해야 하는데 홍 의원은 30평형대를 기준으로 서울의 경우 월 30만원 정도면 가능할 것으로 보고 있다. 분양받은 아파트는 10년간 전매가 금지되고, 10년 후에는 일반 주택처럼 사고팔 수 있다.

홍 의원은 "임대부 분양주택의 공급을 늘리기 위해 용적률을 400%까지 허용하면 땅값을 더 낮출 수 있다"고 강조한다.

이 방식은 지난해 8월 대한주택공사가 청와대에 보고한 '토지임대부 분양'과 비슷한 맥락이다. 주공은 토지는 임대하고 건물은 분양하는 형태로 아파트를 공급하면 민간 분양가의 30-70% 선에 공급할 수 있다고 본다. 임대기간은 50년이며 상황에 따라 전매 금지 기간을 10-20년으로 탄력 조정하는 방식이다.

이에 비해 열린우리당 김태년 의원이 주장하는 '환매 조건부 분양 방식'은 이와는 좀 개념이 다르다. 건물과 토지를 모두 분양하되 민간 분양가의 60-70% 수준으로 분양가를 낮추고, 대신 전매를 원천 금지하자는 것이다. 입주자가 불가피하게 팔아야 할 경우에는 물가 상승률을 감안한 가격으로 정부가 되산다.

◇ 실현 가능성, 집값 안정 효과 있나 = 이에 대해 전문가들은 아파트를 싸게 공급하는 것은 바람직하지만 현실성에 대해서는 회의적인 반응을 보이고 있다.

일단 토지를 임대하려면 국가가 땅을 소유해야 하는데 이에 막대한 재원이 들기 때문이다. 판교신도시의 땅값은 평당 580만-640만원 선이었다.

A건설회사 관계자는 "통상 수도권 신도시 아파트의 경우 토지비가 분양가의 60-70%를 차지하는데 이 비용이 들지 않는다면 분양가는 획기적으로 낮아질 것"이라며 "다만 이 비용을 국가가 어떻게 감당할 지가 관건"이라고 말했다.

연세대 김갑성 교수는 "서민용 아파트를 시세의 50-55% 선에 분양하는 싱가포르는 국공유지가 전체 토지의 90% 이상 차지하기 때문에 가능한 것이지, 국공유지가 거의 없는 우리 현실에서 토지를 국가가 모두 사들인다는 것은 현실적으로 쉽지 않은 일"이라며 "제도가 시행되더라도 정부 재정 문제로 결국 소량의 아파트를 공급하는 데 그칠 것"이라고 말했다.

일명 '반값 아파트'를 소수만 공급할 경우 궁극적 목표인 집값 안정에 도움이 되지 못할 것이라는 우려도 나온다.

건국대 고성수 교수는 "아파트를 싸게 분양해 주변 집값을 낮추려면 막대한 물량이 공급돼야 가능한 일"이라며 "오히려 특정지역에 소량만 공급한다면 '로또 복권'이나 다름없어 투기를 재연할 수도 있다"고 말했다.

건설산업연구원 김현아 박사는 "국공유지가 많지 않은 우리 현실에서 정부가 땅을 사들여 지을 수 있는 아파트 가구수가 얼마나 되겠느냐"며 "대지 임대부 아파트가 과연 소비자가 원하는 주택 형태인지도 검중해봐야 한다"고 덧붙였다.

토지부분에 대한 임대료는 결국 분양가에 반영돼 효과가 반감할 것이라는 주장도 있다. 홍 의원 주장대로 월 30만원씩 10년간 납부하면 분양가 외에 임대료만 총 3천600만원이 추가로 든다.

스피드뱅크 김광석 실장은 "토지 임대료에다 최소 10년 동안 재산권 행사가 불가능하다는 점을 감안하면 현재 토지까지 소유권이 주어지는 중소형 분양가 상한제 아파트와 큰 차이가 없고, 국민임대 등 목돈이 들지 않는 공공임대보다 못할 수도 있다"고 말했다.

서미숙 기자 [e-mail] (서울=연합뉴스)