6억원까지는 재산세, 초과분은 종부세

공시가격 6억원 이하 재산세 어떻게 계산하나?

우리집 보유세 직접 계산해보기

올해 전국 주택 공시가격이 지난달 30일 공시됐다. 자기 집을 갖고 있는 사람들은 이번 공시가격에 따라 올해 내야 할 보유세를 스스로 셈해 볼 수 있다. 주택 보유세는 재산세와 종합부동산세(종부세)로 나뉜다. 공시가격 6억원 이하 주택은 재산세만 내고, 6억원을 초과하는 주택은 재산세 외에 따로 종부세를 내야 한다. 재산세는 7월에, 종부세는 12월에 부과된다. 과세 기준일은 6월1일 현재 주택 소유자다.

6억원이하-50% 과표…5~10%↑가 상한
6억원초과-각각 산출뒤 이중계산분 빼야

6억원 이하 재산세 계산법=재산세는 누진세율을 적용해 △과표 4천만원 이하 0.15% △4천만~1억원 0.3% △1억원 초과 0.5% 세율이 적용된다. 과표는 실제 세금을 매기는 기준가액으로, 올해 과표는 공시가격의 50%가 된다.

예를 들어, 공시가격이 2억4천만원인 아파트라면 올해 재산세 과표는 1억2천만원이 된다. 여기에 구간별 세율을 적용하면, (4천만원×0.15%)+(6천만원×0.3%)+(2천만원×0.5%) = 34만원이다. 여기에 재산세액(34만원)의 20%인 지방교육세와 재산세 과표(1억2천만원)의 0.15%인 도시계획세가 더해진다. 이에 따라 총 보유세는 재산세 34만원+지방교육세 6만8천원+도시계획세 18만원=58만8천원이 된다.

공시가격 6억원 초과 보유세 어떻게 계산하나?

그러나 실제로는 58만8천원을 내지 않는다. 이 주택은 공시가격이 3억원 이하로 재산세 상한선 5%(3억원 초과~6억원 이하는 10%)를 적용받기 때문에 지난해 재산세액을 따져야 한다. 이 주택의 지난해 공시가격이 2억원으로 재산세 24만원을 냈다고 가정하면, 올해 재산세 상한선은 5%(1만2천원)를 추가한 25만2천원이 된다. 이때 지방교육세는 5만400원(재산세액의 20%)이다. 또 도시계획세는 따로 전년 대비 상한선 5%를 적용받아 지난해 도시계획세 15만원(1억원×0.15%)의 5%인 7500원을 더한 15만7500원이 된다. 이에 따라 올해 총 재산세는 25만2천원+5만400원+15만7500원=45만9900원이다.

만일 이 주택이 지난해 완공돼 올해 처음으로 공시가격이 매겨진 주택이면 어떻게 될까? 이 경우에는 전년 대비 상한선 적용이 불가능해, 그대로 재산세와 부가세 58만8천원을 내야 한다.

6억원 초과주택 보유세는?=6억원 초과주택의 보유세 계산은 조금 복잡하다. 먼저 재산세를 계산하고, 종부세는 세율에 따라 세액을 산출한 뒤 6억원 초과분에 이중계산된 재산세를 빼는 방식을 적용하게 된다. 공시가격 10억원짜리 주택을 가정해 보자. 재산세 과표는 공시가격의 50%인 5억원이며, 세율에 따라 224만원이 부과된다. 재산세에 부가되는 지방교육세는 44만8천원이며, 도시계획세는 75만원이 된다. 따라서 이 주택 소유자는 재산세와 부가세로 총 343만8천원을 내야 한다. 종부세는 6억원을 초과하는 구간에서 계산하게 된다. 세율은 △9억원까지 1.0% △9억원 초과 20억원 1.5% △20억원 초과 2.0%가 적용된다. 이에 따라 먼저 6억~9억원 구간은 240만원이며, 9억~10억원 구간은 120만원이다. 이 둘을 합치면 360만원이 된다.

다음에는 이중계산 구간을 빼야 한다. 앞서 공시가격 10억원 주택의 재산세는 224만원이었는데, 여기에는 6억원을 초과하는 4억원에 대한 재산세 100만원이 계산에 포함돼 있다. 따라서 360만원에서 100만원을 차감한 260만원이 종부세액이다. 여기에다 부가세로 종부세액의 20%인 농어촌특별세 52만원을 더해야 한다. 따라서 공시가격 10억원짜리 주택의 보유세 총액은 재산세(224만원)와 종부세(260만원), 부가세(171만8천원)를 합쳐 655만8천원이 된다.

종부세 납세자는 마지막으로 전년 대비 보유세 상한선인 세 배(200%)를 적용받을 수 있다. 즉 지난해 재산세와 종부세로 200만원이 부과됐다면 올해 세금은 600만원을 넘지 않는다. 그러나 만일 지난해 강남구처럼 탄력세율 50%를 적용받아 재산세를 대폭 깎아 낸 경우는 사정이 달라진다. 이 경우 올해 보유세는 지난해 실제로 낸 세금의 200%가 아닌 지난해 표준 세율에 따른 부과세액의 200% 상한선을 적용받아, 실제 세금 증가액은 200%를 넘을 수도 있다.

최종훈 기자 [e-mail]