토지임대부·환매조건부 경기 군포에 첫선

토지임대부·환매조건부 시범 주택 비교

10월초 350가구씩 분양…청약저축 가입자 우선
‘환매조건’보다 ‘토지임대’ 주택에 수요 몰릴듯

오는 10월 초 경기 군포 부곡 택지개발지구에 토지임대부와 환매조건부 분양 주택이 각각 시범 사업으로 첫선을 보인다. 건설교통부는 시범주택 공급 후보지로 부곡지구와 안산 신길지구를 놓고 검토한 결과, 부곡지구로 최종 결정했다고 11일 밝혔다. 신길지구는 문화유적 발굴로 사업 추진에 차질이 예상돼 제외됐다.

공급 계획은?=시범주택 분양 물량은 토지임대부와 환매조건부 주택이 각각 350여 가구씩이며, 평형은 전용면적 75~85㎡(22.7~25.7평)으로 이뤄진다. 건교부는 애초 토지임대부와 환매조건부 각 200여 가구씩, 400여 가구를 공급할 계획이었는데 700가구로 늘린 것이다. 규모는 평균 11층짜리 11동이다.

토지는 임대하고 건물만 분양해 이른바 ‘반값 아파트’로 불리는 토지임대부 주택의 경우 건물 부분의 분양값은 분양값 상한제가 적용되며, 토지 임대료는 현재 공공택지 공급 가격을 기준으로 주택공사의 자본 비용률(4~5%)을 적용해 산정된다.

입주한 뒤 20년 동안은 제3자에게 매각하지 못하고 주택공사에 되팔아야 하는 환매조건부 주택도 분양값 상한제가 적용된다. 다만, 택지 공급 가격을 조정해 일반 분양주택에 견줘서는 낮은 가격에 공급될 예정이다. 20년 환매기간이 되기 전에 환매할 경우에는 최초 공급 가격에 1년 만기 정기예금 이자율이 적용돼 가격이 결정된다.

그린벨트를 해제한 국민 임대주택 단지로 조성 중인 군포 부곡지구는 서울과 수원의 중간 지역으로 경부선 철도(부곡역), 안산선 전철, 영동고속도로, 서울외곽순환도로, 국도 47호선과 가깝다. 또 구봉산과 무명산 등이 인근에 있어 자연환경이 좋을 뿐 아니라 지구 안에 초등학교 2곳, 중학교 1곳, 고등학교 1곳이 신설되는 등 교육 환경도 보완될 예정이다. 이번 시범주택을 포함해 총 2991가구가 공급된다.

분양값은 얼마나?=토지임대부 주택과 환매조건부 주택은 무주택 청약저축 가입자에게 우선 공급되며, 차순위로 일반 무주택자가 청약할 수 있다. 그러나 새도시 일반 분양주택에 입주 가능한 고액 청약저축 가입자는 굳이 이들 주택을 선택할 이유가 없어, 저축 불입액이 상대적으로 적은 무주택자에게도 입주할 기회가 주어질 전망이다.

부동산업계는 토지임대부 주택의 경우 입주 수요가 꽤 있을 것으로 내다보고 있다. 토지임대부 주택의 분양값은 7월에 결정될 기본형 건축비인데, 가산 비용을 합쳐 3.3㎡(1평)에 500만원이 들어갈 것으로 추산할 경우 전용 85㎡(분양면적 32평)의 분양값은 1억6천만원 정도 된다. 이때 택지비가 1억원이라고 가정하면 연간 토지 임대료(연 4.5%)는 450만원으로, 입주자는 매달 37만5천원을 따로 내게 된다. 황용천 해밀컨설팅 대표는 “군포시의 전용 85㎡ 아파트 시세는 최고 5억원대에 이르고 있어, 전세로 살던 무주택자로서는 토지임대부 주택을 선택할 만하다”고 말했다.

반면, 주택을 통한 재산 증식 기회를 차단하고 있는 환매조건부 주택은 수요 전망이 불투명하다는 의견이 나온다. 입주자로서는 20년간 제값을 받지 못하는 데 따른 손실을 보상할 정도로 분양값이 싸야 좋겠지만, 현실적으로 분양값을 낮추는 데는 한계가 있기 때문이다. 건교부는 환매조건부 주택의 분양값을 떨어뜨리기 위해 택지 공급 가격을 조성 원가의 90% 수준으로 낮춘다는 방침이다. 주택공사 주택공급처 배문호 팀장은 “이렇게 되면 택지 공급 가격이 조성 원가의 110%인 일반 분양주택보다 분양값이 10% 정도 낮아질 것”이라고 말했다. 최종훈 기자 [e-mail]