토지임대부·환매조건부 15일 첫 청약…경쟁률 관심

군포 부곡지구의 토지임대부, 환매조건부 견본주택이 첫 선을 보인 지난 13일 전시관을 찾은 고객들이 도우미한테서 분양과 관련한 설명을 듣고 있다. 김경호 기자 [e-mail]

군포 부곡 804가구 접수 시작…“젊은층은 토지임대, 중장년층은 환매조건 선호”

속칭 ‘반값 아파트’ 논란을 불러왔던 토지임대부 주택과 환매조건부 주택이 드디어 첫선을 보인다. 대한주택공사가 경기 군포 부곡지구에 시범적으로 짓는 이들 아파트의 청약 접수가 15일부터 시작된다.

이들 주택은 기존 아파트와는 분양 방식이 완전히 다르다. 토지임대부 주택은 주공이 땅은 빌려주고 건물만 분양하는 방식이고, 환매조건부는 환매기간 20년 이내에는 주공에만 일정 가격으로 되팔아야 하는 조건이 붙어 있다. 두 주택의 분양 조건을 둘러싼 논란과 궁금증을 점검해본다.

궁금증 3가지
분양값 싼가? 저렴하지만 기대치 충족 의문
전매 제한기간은? 환매조건부 20년간 묶여
무주택 실수요자라면? 토지임대부 고려할만

부곡지구 토지임대부 주택 분양 계획 / 부곡지구 환매조건부 주택 분양 계획

■ 분양값 정말 싼가? =토지임대부 주택의 분양값은 전용면적 74㎡이 1억3530만원, 84㎡이 1억5480만원으로 분양가 상한제를 적용한 정상 분양가의 55% 수준이다. 주공은 토지임대부 주택의 토지 임대료로 월 42만5천원(84㎡)과 37만5천원(74㎡)을 제시했다.

토지임대부 주택의 건물 분양값은 분양값 상한제에 따른 건축비를 적용한 가격이다. 기본형 건축비에 가산비를 더해 3.3㎡당 483만원으로 계산된다. 그러나 월 40만원 안팎의 토지 임대료가 다소 비싸지 않냐는 지적이 나온다. 토지 임대료는 토지임대부 주택의 택지비를 조성원가의 110%로 산정한 뒤, 월 임대료를 계산할 때 적용되는 이자율을 3.96%로 적용했다. 이에 대해 건교부는 “주공이 적용하는 공공임대주택 임대료 이자율(5.2%)보다 낮춰 임대료 부담을 줄였다”고 강조한다.

이에 반해 환매조건부 주택 분양값은 일반 분양값의 90% 수준이다. 일반 분양주택은 택지비가 조성원가의 110%인데 환매조건부 주택은 이보다 20%포인트 낮은 조성원가의 90%를 적용한 데 따른 것이다. 즉, 땅값을 낮춰 분양값을 소폭 내린 셈이다.

■ 전매제한 어떻게 다른가? =토지임대부 주택의 장점은 10년간 전매 제한을 적용받는 부곡지구 내 분양값 상한제 주택과 달리 입주한 뒤 곧바로 전매가 가능하다는 것이다. 즉, 토지 사용권(지상권)을 승계하면서 건물은 자유롭게 사고 팔 수 있다. 토지 사용 계약기간은 30년이다.

이와 달리 환매조건부 주택은 20년간 전매가 제한된다. 입주자 앞으로 소유권 이전등기를 할 때 주공을 환매권자로 환매특약 등기를 하도록 돼 있다. 입주 이후 도중에 주공에 환매하는 것은 자유롭지만, 이때는 분양값에 1년 만기 정기예금 이자율을 더한 가격이나 공시가격 중 낮은 가격을 받고 되팔아야 한다. 현실적으로 입주자가 시세 차익을 가져갈 수 없는 구조다.

■ 실수요자 분양받을 만한가? =토지임대부 주택과 환매조건부 주택은 모두 군포시와 수도권에 거주하는 청약저축 가입자에게 신청자격이 주어진다. 여기서 미달이 생길 경우에는 청약통장이 없는 무주택 가구주도 분양받을 수 있다. 청약 가점제와는 무관하다.

토지임대부 주택은 무주택 실수요자가 전셋값 정도로 분양받을 수 있어 관심을 가져볼 만하다는 평가가 나온다. 입주 후 되팔 경우 어느 정도의 시세 차익도 예상된다. 또 건물만 소유하는 것이어서 일반 분양주택에 견줘 재산세가 적게 나오는 것도 유리하다. 환매조건부 주택은 입주자가 집값 등락에 신경쓰지 않고 거주할 수 있다는 게 장점이다. 다만, 한 주택에서 보통 5년 이상 거주하면 육아 문제 때문에 더 넓은 집으로 이사를 고려해야 할 신혼부부 등에게는 맞지 않는다는 지적도 있다. 김규정 부동산114 팀장은 “분양값이 기대 이상으로 싸지 않아 경쟁률이 높지는 않을 전망”이라면서 “신혼부부 등 젊은 수요층은 토지임대부 주택, 중장년층은 환매조건부 주택을 좀더 선호할 것”이라고 예상했다.

최종훈 기자 [e-mail]