부동산정책 ‘변화의 계절’

최근들어 부동산정책이 하루가 다르게 변하고 있어 미리미리 확인해두지 않으면 당황하기 십상이다.

상반기만해도 청약과 세금, 분양 등에 걸쳐 부동산정책이 여럿 바뀔 예정이다.

우선 서울 동시분양이 내달부터 폐지되고 일정규모 이상의 상가 및 오피스텔에대해 후분양제가 이달 말부터 실시된다.

또 단독주택 공시가격이 최초로 매겨져 다음달부터 적용되며 재건축시장에 큰영향을 가져올 개발이익환수제도 다음달부터 시행된다.

내집마련정보사 박상언 재테크팀장은 "시시각각 변화하는 부동산시장을 파악하고 재테크에도 성공하기 위해서는 부동산정책의 변화를 숙지하는 것이 필수"라고 말했다.

◆ 동시분양 폐지 = 지난 89년부터 실시해 오던 서울 동시분양이 5월부터 폐지된다. 이달 말 입주자 모집공고가 나가는 4차 동시분양이 마지막 동시분양이다.

인천시는 아직 방침을 정하지 않았지만 이달 말 실시되는 2차 동시분양이 마지막이 될 가능성이 크다. 동시분양이 폐지되면 소비자들의 선택권은 대폭 늘어나게 된다.

지금까지는 동시분양에 나온 여러 단지중 1곳만 골라 청약해야 됐지만 앞으로는수시로 진행되는 분양 단지를 모두 청약할 수 있기 때문이다.

따라서 인기있는 단지는 동시분양 때보다 경쟁률이 훨씬 높아질 것으로 보이며무주택 우선순위를 포함한 1순위 청약 자격자들의 당첨 확률은 높아지는 반면 2순위이후 통장 소지자들은 당첨이 어려워질 전망이다.

만약 여러 단지에 청약해 당첨이 2개 이상 된다면 가장 먼저 당첨된 것만 유효하다는 점은 명심해야 한다. 발품도 더 들여야한다.

동시분양 때는 여러 업체의 분양정보가 일목요연하게 정리됐지만 앞으로는 개별 단지의 청약 사항을 손수 꼼꼼히 챙겨야하기 때문이다.

서울시는 소비자들이 분양정보를 쉽게 접할 수 있도록 홈페이지 등에 분양정보를 수시로 제공할 계획이어서 이를 활용하는 것도 좋다.

◆ 상가·오피스텔 후분양제 = 오는 23일부터 3천㎡(909평) 이상 규모의 상가는골조공사의 3분의 2 이상을 마친 뒤 분양해야 하는 후분양제가 실시된다.

근린상가와 대형 쇼핑몰은 대부분 이에 해당되며 소규모 단지내 상가만 지금과같이 선분양이 가능하다. 또 20실 이상 오피스텔도 후분양제 대상이다.

후분양제가 실시되면 우선 상가 투자에 대한 안정성은 높아질 것으로 보인다.

과거처럼 부지 매입도 끝나지 않은 상태에서 투자자부터 모집해 문제가 생겼던`굿모닝시티' 사태와 같은 일이 재발할 가능성은 크게 줄었기 때문이다.

하지만 시행사 입장에서는 금융비용이 증가할 수밖에 없어 분양가는 다소 높아질 것으로 보여 투자자들의 부담은 다소 늘게 됐다.

따라서 후분양제 시행 이전에 분양한 상가가 상대적으로 싼 분양가로 반사이익을 누리고 있지만 웬만한 입지에는 대형 상가가 빠짐없이 들어설 정도로 상가가 과잉 공급 상태를 맞고 있기 때문에 투자에 주의해야 한다고 전문가들은 조언하고 있다.

◆ 단독주택 공시가격 첫 산정 = 전국의 단독, 다세대, 연립주택의 공시가격이처음으로 산정돼 오는 4월30일 공개된다.

그동안 보유세와 취.등록세 등 단독주택의 세금은 시가의 30-40% 수준인 과세시가표준액으로 부과됐는데 공시가격은 시가의 80% 선이어서 경우에 따라 각종 세금이 크게 뛸 수도 있다.

취.등록세는 평균 10-20% 늘어날 것으로 예상되는데 단독주택 구입시 이달 중으로 등기하면 종전 과표에 따라 취.등록세를 내기 때문에 세금을 다소 아낄 수 있다.

보유세는 지방이나 오래된 주택들은 다소 낮아질 수도 있지만 고가 주택이거나새 건물일 경우에는 최고 50%까지 오를 전망이다.

보유세 과세기준일이 6월1일이기 때문에 그 이후에 구입하면 올해 보유세는 면제된다는 점도 염두에 둘 필요가 있다.

◆ 개발이익 환수제 = 재건축 개발이익환수제가 내달 18일부터 시행된다.

개발이익환수제가 도입되면 사업시행인가를 받지 못한 재건축단지는 늘어나는용적률 증가분의 25%, 사업시행 인가를 받고 분양승인 신청을 하지 못한 단지는 용적률 증가분의 10%를 임대아파트로 의무 공급해야 한다.

시행 이전에 분양승인을 신청하면 임대주택을 짓지 않아도 된다.

개발이익환수제의 적용을 받으면 일반분양 가구수가 크게 줄어 재건축단지의 수익성이 크게 줄어들게 된다. 하지만 이에 아랑곳하지 않고 올 들어 강남권 재건축단지의 가격은 계속 오르고있어 거품 논란이 불거지고 있다.

박상언 팀장은 "개발이익환수제를 빗겨갈 것으로 기대되는 잠실 주공 1, 2단지의 경우에는 그동안 값이 너무 많이 올랐고 적용을 받을 재건축 단지는 5월께 실제로 실시되면 조정이 불가피할 전망이니 무리한 투자는 금물"이라고 밝혔다.

(서울/연합뉴스)